Empréstimo à habitação

Empréstimo à habitação: guia completo para quem quer comprar casa em Portugal

Conseguir um empréstimo à habitação é um dos passos mais importantes na vida de quem quer comprar casa em Portugal. Seja para primeira habitação, troca de casa ou investimento, o processo pode parecer complexo e exigente especialmente quando envolve bancos, taxas, garantias e prazos.

Se te sentes perdido com os requisitos, receoso com os juros ou inseguro quanto às tuas possibilidades, estás no lugar certo. Neste artigo, explicamos tudo o que precisas de saber, passo a passo. E sim, com a Finandon, tudo pode ser mais rápido, humano e descomplicado.

Quem pode pedir um empréstimo à habitação em 2025?

Qualquer pessoa maior de idade, residente em Portugal e com capacidade financeira comprovada pode pedir um empréstimo à habitação. No entanto, os critérios de aprovação são rigorosos e variam de banco para banco.

Requisitos principais:

• Rendimento estável: Trabalhadores por conta de outrem, independentes ou pensionistas devem provar estabilidade financeira.
• Taxa de esforço adequada: A prestação mensal não deve ultrapassar 35% do rendimento líquido mensal do agregado.
• Histórico de crédito limpo: O Banco de Portugal regista situações de incumprimento. Ter um “nome limpo” é essencial.

Entrada inicial (mínimo 10%): Os bancos exigem que o cliente tenha poupança suficiente para cobrir a parte não financiada.

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Quanto tempo demora o processo de empréstimo à habitação?

O tempo necessário para concluir um empréstimo à habitação depende de vários fatores, incluindo a instituição financeira, o estado da documentação e a complexidade do processo.

Em média:

• Pré-análise e simulação: 1 a 2 dias úteis
• Avaliação do imóvel: 3 a 5 dias úteis
• Aprovação do crédito: 5 a 10 dias úteis
• Formalização e escritura: até 30 dias após aprovação

Com a Finandon, este tempo pode ser significativamente reduzido. Em muitos casos, a aprovação acontece em menos de uma semana, e a escritura pode ser marcada dentro de 20 dias.

Quais são os tipos de empréstimo à habitação disponíveis em Portugal?

Existem vários tipos de empréstimo à habitação no mercado português, adaptados às diferentes necessidades de quem pretende comprar casa. Escolher o tipo certo depende da tua situação financeira, dos teus objetivos e da tua capacidade de endividamento. Vamos analisar os principais:

1. Empréstimo à habitação para aquisição de imóvel

É o tipo mais comum. Financia a compra de uma casa nova ou usada. Os bancos costumam financiar até 90% do valor da avaliação ou do preço de compra (o menor dos dois), sendo os 10% restantes pagos pelo comprador.

2. Empréstimo para construção de habitação

Indicado para quem possui um terreno e quer construir de raiz. O montante é libertado faseadamente, conforme o avanço da obra e as vistorias do banco.

3. Empréstimo para obras ou remodelações

Útil para quem já tem um imóvel, mas pretende fazer obras profundas, como reabilitação de estrutura, telhado, canalizações ou eficiência energética.

4. Transferência de crédito à habitação

Permite mudar o empréstimo de um banco para outro com melhores condições. Muitos recorrem a esta solução para baixar a prestação mensal ou a taxa de juro.

5. Empréstimo com garantia hipotecária (alternativa privada)

Na Finandon, por exemplo, é possível aceder a financiamento com garantia hipotecária através de investidores privados, ideal para quem não consegue aprovação bancária tradicional.

Empréstimo à habitação com taxa fixa ou variável: qual escolher?

A escolha entre taxa fixa e taxa variável tem um impacto significativo no custo total do teu empréstimo à habitação. Cada uma destas modalidades apresenta vantagens e desvantagens que deves considerar com atenção.

A taxa variável é a mais comum em Portugal, sobretudo por oferecer uma prestação inicial mais baixa. Neste regime, o valor da mensalidade flutua de acordo com a Euribor, o que pode ser vantajoso quando esta está negativa, permitindo-te pagar menos. No entanto, essa mesma variabilidade traz incerteza: caso a Euribor suba, a tua prestação mensal pode aumentar consideravelmente, comprometendo o equilíbrio do teu orçamento.

Por outro lado, a taxa fixa mantém a prestação constante durante todo o prazo acordado — que pode variar entre 5, 10, 20 anos ou mais — proporcionando maior segurança e previsibilidade. Esta opção é especialmente indicada em contextos de subida das taxas de juro. No entanto, apresenta algumas limitações: a taxa inicial costuma ser mais elevada e, em caso de amortização antecipada, as penalizações legais são mais pesadas.

Na Finandon, analisamos o teu perfil financeiro com detalhe e comparamos diferentes cenários para te aconselhar de forma transparente. O nosso objetivo é ajudar-te a escolher a opção mais segura e vantajosa para ti.

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Como comparar propostas de empréstimo à habitação?

Comparar diferentes propostas de empréstimo à habitação é fundamental para tomares uma decisão financeira sólida e informada. Não te deves limitar apenas ao valor da prestação mensal, pois existem vários fatores que influenciam o custo real do crédito. Um dos principais indicadores é a TAEG Taxa Anual de Encargos Efetiva Global que reflete o custo total do empréstimo, incluindo juros, comissões, seguros e outros encargos obrigatórios. É, por isso, a métrica mais fiável para comparações entre propostas.

Outro elemento essencial é o MTIC, ou Montante Total Imputado ao Consumidor, que mostra quanto irás pagar no total ao longo do contrato. Uma proposta com MTIC mais baixo tende a ser mais económica. Deves ainda considerar as comissões bancárias, como a de abertura de processo, avaliação do imóvel, formalização do contrato ou amortização antecipada, que podem variar bastante entre bancos.

Além disso, muitos bancos associam ao crédito a obrigatoriedade de subscrever produtos como cartões de crédito, seguros adicionais ou contas ordenado, o que pode encarecer significativamente o empréstimo. Finalmente, é importante analisar a flexibilidade contratual: verifica se existem penalizações em caso de reembolso antecipado ou possibilidade de renegociar condições no futuro.

Na Finandon, tratamos dessa análise por ti. Avaliamos dezenas de propostas no mercado e apresentamos-te as três opções mais vantajosas, sempre com base no teu perfil financeiro e nos teus objetivos.

Custos associados ao empréstimo à habitação

Ao contrair um empréstimo à habitação, não estás apenas a pagar o imóvel e os juros. Existem vários custos adicionais que deves ter em conta:

Custos iniciais

• Comissão de abertura: valor cobrado pelo banco para análise e preparação do processo.
• Avaliação do imóvel: realizada por perito certificado, geralmente entre 200€ e 300€.
• Imposto do selo: 0,6% sobre o valor do empréstimo.
• Registo e escritura: custos notariais e de registo predial.

Custos durante o empréstimo

• Seguros obrigatórios: vida e multirriscos, com pagamento anual ou mensal.
• Taxa de juro: indexada à Euribor (variável) ou fixa.
• Comissões de manutenção: se existirem contas associadas.

Custos em caso de reembolso antecipado

• Penalizações legais: até 0,5% para taxa variável e até 2% para taxa fixa.

Na Finandon damos-te uma simulação clara de todos estes custos, sem surpresas, e ajudamos-te a preparar o orçamento completo da tua compra.

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O papel do intermediário no processo de empréstimo à habitação

O intermediário de crédito é quem representa os teus interesses junto dos bancos. Em vez de tratares diretamente com uma única entidade, tens acesso a várias opções e apoio especializado.

Vantagens de usar um intermediário:

• Acesso a múltiplas ofertas do mercado.
• Negociação de condições mais vantajosas.
• Acompanhamento personalizado.
• Explicação clara e isenta.

A Finandon é intermediário de crédito registado no Banco de Portugal. Trabalhamos com mais de 20 entidades e oferecemos um serviço 100% digital com atendimento humano e propostas em apenas 48 horas.

Como melhorar a aprovação do teu empréstimo à habitação

Nem todos os pedidos de empréstimo à habitação recebem aprovação imediata, mas há formas claras de aumentares as tuas hipóteses de sucesso. Um dos fatores mais decisivos é a taxa de esforço ou seja, a percentagem dos teus rendimentos mensais que é comprometida com créditos. Para esta ser considerada saudável, deve manter-se abaixo dos 30 a 35%. Reduzir encargos mensais ou aumentar rendimentos pode ser essencial.

Outra estratégia eficaz é juntares um fiador ou um co-proponente ao pedido. Esta solução é particularmente útil para pessoas jovens, com histórico de crédito limitado, ou com rendimentos variáveis. Da mesma forma, quanto maior for a entrada inicial (mínimo 10% do valor do imóvel), menor o risco que o banco assume, o que facilita a aprovação.

A estabilidade profissional também é um fator de peso. Ter um contrato de trabalho sem termo ou rendimentos regulares transmite segurança às instituições financeiras. Adicionalmente, é aconselhável eliminares outros créditos ativos antes de fazeres o pedido quanto menos responsabilidades financeiras tiveres, maior será a tua capacidade para suportar um novo compromisso.

Na Finandon, fazemos uma análise prévia ao teu perfil financeiro e orientamos-te de forma clara e realista, indicando os ajustes necessários para aumentares as tuas probabilidades de aprovação.