O que é a amortização crédito habitação e como funciona em Portugal?

A amortização crédito habitação é o pagamento antecipado de parte ou da totalidade do seu empréstimo da casa. Pode fazê-la a qualquer momento e isso permite-lhe reduzir o capital em dívida e poupar nos juros futuros.

Em Portugal, é possível fazer uma amortização parcial (reduz o valor a pagar) ou total (liquida completamente o crédito). Para avançar, deve comunicar ao banco com antecedência e confirmar se há comissões — embora, até 31 de dezembro de 2025, não haja custos para créditos com taxa variável.

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Que tipos de amortização crédito habitação existem?

Em Portugal, distinguem-se dois tipos principais de amortização crédito habitação: a amortização parcial e a amortização total. Na amortização parcial, o mutuário paga apenas uma parte do capital em dívida, sem extinguir completamente o contrato. Esta modalidade é ideal para quem dispõe de alguma poupança e pretende reduzir a prestação mensal mantendo o prazo do empréstimo, ou então encurtar o prazo mantendo o valor da prestação. Esta flexibilidade permite ajustar o crédito à realidade financeira do titular — seja após um aumento de rendimento, a venda de um bem ou a receção de um reembolso. Já a amortização total implica a liquidação integral da dívida em aberto, o que encerra de imediato o contrato e liberta o imóvel da hipoteca.

Neste caso, o banco emite o distrate de hipoteca, documento que permite cancelar a inscrição da hipoteca no registo predial. Esta opção é especialmente útil quando há entrada de capital significativa, como uma herança, venda de outro imóvel ou prémio. Ambas as formas de amortização podem ser realizadas pontualmente ou de forma recorrente, dependendo da capacidade financeira do titular. Importa lembrar que a maioria dos contratos exige aviso prévio ao banco — geralmente entre 7 e 10 dias úteis. Na prática, amortizar parcial ou totalmente é uma forma eficaz de conquistar autonomia financeira e poupar em juros ao longo do tempo.

Quando compensa fazer uma amortização crédito habitação?

Compensa avançar com uma amortização crédito habitação nos seguintes cenários:

1. Quando a taxa de juro do crédito é elevada: especialmente em contratos indexados à Euribor durante períodos de subida, ou com spreads menos competitivos. A amortização permite poupar juros significativos ao longo do tempo.




2. Quando existe liquidez disponível, como poupanças acumuladas, bónus, heranças ou reembolsos, sem comprometer a segurança financeira. É essencial manter um fundo de emergência antes de afetar capital ao crédito.




3. Se o capital em dívida ainda for elevado, sobretudo nos primeiros anos do empréstimo, quando a maior parte da prestação corresponde a juros. Nestes casos, amortizar gera maior impacto financeiro positivo.




4. Quando se pretende reduzir o valor da prestação mensal, ganhando folga no orçamento familiar, ou encurtar o prazo total do crédito, acelerando a sua liquidação.




5. Em períodos de isenção de comissões, como o atual (até 31 de dezembro de 2025) para contratos com taxa variável, em que é possível amortizar sem custos adicionais.

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Quais as vantagens da amortização crédito habitação antecipada?

Fazer uma amortização antecipada do crédito habitação pode trazer inúmeros benefícios práticos e financeiros, nomeadamente:

Redução significativa dos juros totais pagos

Ao diminuir o capital em dívida, os juros futuros que são calculados com base nesse montante também diminuem.

Possibilidade de reduzir a prestação mensal

Ao amortizar parcialmente o crédito, pode optar por recalcular o valor da prestação mensal, o que alivia o orçamento familiar e aumenta a margem financeira disponível mês a mês.

Capacidade de encurtar o prazo do empréstimo

Em alternativa à redução da prestação, pode manter o valor mensal e encurtar o prazo total do contrato, o que permite libertar-se da dívida mais rapidamente e com menos juros pagos.

Maior estabilidade e segurança financeira no futuro

Reduzir ou eliminar o peso do crédito habitação confere uma maior sensação de controlo financeiro, permitindo-lhe enfrentar imprevistos ou planear outros objetivos com mais tranquilidade.

Menor exposição ao risco de subidas das taxas de juro

Num cenário de taxas variáveis, amortizar significa que mesmo que a Euribor suba, o impacto será menor, já que o valor do capital sujeito a juros é mais baixo.

Aplicação inteligente das poupanças

Em vez de manter o dinheiro parado ou aplicado em produtos com baixos rendimentos, amortizar o crédito permite obter uma “rentabilidade garantida” ao evitar juros que, muitas vezes, superam os ganhos de aplicações tradicionais.

Melhoria do perfil financeiro e da capacidade de endividamento

Ao reduzir o crédito em curso, melhora o seu rácio de esforço, o que pode facilitar o acesso a outros financiamentos futuros (ex.: compra de automóvel, crédito pessoal ou até novo crédito habitação).

Quanto custa fazer uma amortização crédito habitação? (comissões e encargos)

Nos contratos de crédito habitação com taxa variável, está em vigor uma medida legal que isenta o pagamento de comissões por amortização antecipada até 31 de dezembro de 2025, tornando este período particularmente vantajoso para reduzir ou liquidar a dívida. Já nos créditos com taxa fixa, poderá ser aplicada uma comissão até 2% sobre o montante amortizado, conforme estipulado no contrato. Para além das comissões, podem existir outros custos associados à operação, como encargos administrativos, despesas de registo ou de emissão do distrate da hipoteca, sobretudo em casos de amortização total. Por isso, é fundamental verificar as condições contratuais e solicitar ao banco uma simulação atualizada antes de tomar qualquer decisão.

Como fazer uma amortização crédito habitação passo a passo?

Verifique as condições do seu contrato

Confirme se existem comissões aplicáveis, prazos de aviso prévio e regras específicas para amortizações, de acordo com a taxa (fixa ou variável).

Defina o montante a amortizar e o objetivo pretendido

Decida se quer reduzir o valor da prestação mensal ou encurtar o prazo do empréstimo, tendo em conta o seu orçamento e objetivos financeiros.

Comunique ao banco com a antecedência exigida

A maioria das instituições exige um aviso prévio — normalmente entre 7 e 10 dias úteis — antes de realizar a operação.

Solicite e analise a simulação do banco

O banco deverá fornecer, por escrito, uma simulação com o novo plano de pagamentos, refletindo o impacto da amortização no capital, prazo ou prestação.

Efetue o pagamento do valor acordado

Transfira o montante a amortizar para a conta indicada pelo banco, respeitando os prazos definidos.

Confirme as alterações no contrato

Verifique se o banco ajustou corretamente a prestação mensal ou o prazo do empréstimo, conforme a sua escolha.

Se fizer uma amortização total, peça o distrate da hipoteca

No caso de liquidação total da dívida, o banco deverá emitir o distrate gratuitamente, permitindo o cancelamento da hipoteca no registo predial.