Como calcular prestação crédito habitação

Como calcular prestação crédito habitação: guia simples para entender o valor que vais pagar

Saber como calcular prestação crédito habitação é essencial para quem está a pensar comprar casa ou renegociar o seu empréstimo. Mais do que uma conta matemática, é uma forma de garantir que tomas uma decisão consciente, sustentável e que se adapta ao teu orçamento familiar.

Em Portugal, o valor da prestação varia conforme vários fatores: o montante financiado, o prazo do crédito, o tipo de taxa de juro, entre outros. E embora existam simuladores automáticos, vale a pena perceber o que está por trás de cada número.

Neste artigo explicamos-te, de forma simples e sem jargões, tudo o que precisas de saber.

Como calcular prestação crédito habitação com e sem simulador

Antes de perceberes como calcular prestação crédito habitação, é importante saber exatamente o que ela representa. A prestação é o valor mensal que pagas ao banco pelo empréstimo que contrataste para comprar, construir ou remodelar casa. Esta mensalidade inclui duas partes principais: os juros, que são o custo do dinheiro emprestado, e a amortização, que corresponde à devolução do capital em dívida.

Nos primeiros anos do contrato, é normal que a parte dos juros seja mais elevada. Com o tempo, essa proporção inverte-se e começas a pagar mais capital do que juros. Além disso, se o teu contrato tiver taxa variável, o valor da prestação pode oscilar sempre que a Euribor for revista (por exemplo, a cada 6 ou 12 meses). Se for taxa fixa, o valor mensal mantém-se igual até ao fim do prazo. Compreender esta base ajuda-te a calcular e prever a tua prestação com mais segurança.

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Como calcular prestação crédito habitação: fatores que influenciam

Antes de aprenderes como calcular prestação crédito habitação, é fundamental compreender os fatores que influenciam diretamente o valor que vais pagar todos os meses. A prestação não é um número fixo ou aleatório ela resulta da combinação de várias variáveis que interagem entre si ao longo do tempo.

1. Montante do empréstimo: quanto maior for o valor pedido, maior será a prestação




2. Prazo do crédito: créditos mais longos têm prestações mais baixas, mas juros totais mais altos;




3. Taxa de juro (fixa ou variável): a taxa aplicada afeta diretamente o valor mensal;




4. Spread: margem que o banco cobra sobre a taxa de referência (como a Euribor);




5. Tipo de amortização: em Portugal, a maioria dos créditos usa o sistema francês (prestações constantes).

Além disso, outros fatores como o seguro de vida, o seguro multirriscos obrigatório e as comissões bancárias podem ser incluídos no cálculo total da prestação, embora não façam parte da “prestação base” em si.

Como calcular prestação crédito habitação sem complicações

Saber como calcular prestação crédito habitação não exige que sejas especialista em matemática financeira. Hoje, há duas formas principais de chegar ao valor aproximado que vais pagar:

1. Simuladores online: a maioria dos bancos portugueses e plataformas como o Portal do Cliente Bancário (Banco de Portugal) disponibilizam simuladores gratuitos onde só tens de inserir o montante, prazo e taxa de juro. O sistema devolve-te automaticamente a prestação mensal e o custo total do crédito.




2. Consulta com um especialista: na Finandon, por exemplo, fazemos esse cálculo por ti, com base no teu perfil financeiro e histórico bancário. E explicamos-te cada linha do que vais pagar, sem complicações.

Se quiseres uma aproximação rápida, lembra-te: quanto menor o prazo e a taxa de juro, menor será o custo final mas maior será a prestação mensal. O ideal é encontrares um equilíbrio entre valor mensal confortável e custo total do crédito.

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Como calcular prestação crédito habitação tendo em conta a TAN, TAEG e MTIC

Ao procurar como calcular prestação crédito habitação, vais deparar-te com três siglas muito importantes:

1. TAN (Taxa Anual Nominal): é a taxa de juro base aplicada ao empréstimo. Não inclui comissões nem seguros.




2. TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global): representa o custo real do crédito, incluindo juros, comissões, impostos, seguros e outros encargos obrigatórios.




3. MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor): é o total que vais pagar ao longo de todo o contrato (capital + juros + comissões + seguros).

A TAN influencia diretamente a prestação mensal base. Já a TAEG e o MTIC são úteis para comparar propostas de diferentes bancos e perceber o custo real do empréstimo.

Por isso, ao comparar créditos ou usar simuladores, dá sempre atenção à TAEG e ao MTIC são eles que mostram se estás a fazer um bom negócio.

5. Como calcular prestação crédito habitação: simuladores vs cálculo manual

Muitas pessoas tentam fazer o cálculo manual da prestação com base em fórmulas que encontram online. Mas, na prática, esses cálculos exigem conhecimento técnico sobre amortizações, taxas efetivas e prazos.

Por isso, o mais fiável é:

1. Usar simuladores certificados, como os do Banco de Portugal ou dos bancos reconhecidos




2. Ou recorrer a consultores especializados, como os da Finandon, que podem personalizar os valores com base na tua realidade e negociar condições melhores por ti.

A vantagem de usar simuladores é que consegues testar vários cenários rapidamente mudar o prazo, alterar o montante, comparar taxas e tomar decisões mais conscientes.

Já o cálculo manual só é útil se tiveres formação financeira, e mesmo assim, pode não considerar todos os encargos reais.

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Como calcular prestação crédito habitação e saber se estás a pagar demais

Saber como calcular prestação crédito habitação também é essencial para perceber se estás a pagar mais do que devias. Muitas pessoas assumem que estão presas ao contrato inicial, mas na verdade a prestação pode (e deve) ser revista se houver margem para melhorar as condições. Para saberes se estás a pagar demais, começa por verificar se a tua TAEG está acima da média atual do mercado. Compara também com novas propostas que outros bancos estão a oferecer e reavalia o teu contrato, sobretudo se foi assinado há mais de três anos.

Em alguns casos, transferir o crédito para outra entidade pode resultar numa poupança mensal significativa. Na Finandon, analisamos gratuitamente a tua prestação atual, comparamos com o mercado e mostramos-te, sem compromisso, se há formas de poupar seja por renegociação, amortização ou transferência de crédito.

Como calcular prestação crédito habitação com taxa variável em 2025

Quando contratas um crédito habitação com taxa variável, a tua prestação mensal não é fixa ela pode aumentar ou diminuir ao longo do tempo, conforme a evolução da Euribor. Por isso, entender como calcular prestação crédito habitação neste regime é essencial para antecipares possíveis oscilações no teu orçamento.

A taxa variável é composta por dois elementos: a Euribor (indexante que muda periodicamente) e o spread (margem fixa definida pelo banco). Sempre que a Euribor for revista normalmente de 6 em 6 meses a prestação é recalculada. Se a Euribor subir, pagas mais; se descer, a prestação também desce.

Calcular a prestação num cenário com taxa variável exige alguma cautela, pois estás a lidar com valores que mudam ao longo do tempo. O ideal é simular diferentes cenários: com Euribor mais alta, mais baixa e estável para perceberes o impacto no teu orçamento.

Na Finandon, fazemos essa projeção por ti. Ajudamos-te a entender não só o valor atual da prestação, mas também como ela pode evoluir nos próximos anos. Assim, sabes com o que podes contar e tomas decisões mais seguras, mesmo num contexto de mercado instável.