O que é a comissão de amortização no crédito habitação?

O que é a comissão de amortização no crédito habitação?

A comissão de amortização no crédito habitação é um valor que o banco pode cobrar ao cliente quando este decide pagar antecipadamente, de forma parcial ou total, o montante em dívida do seu empréstimo para habitação. Ou seja, sempre que liquidas parte ou a totalidade do crédito antes do prazo final acordado no contrato, essa comissão pode ser aplicada.

O objetivo desta comissão é compensar a instituição financeira pela perda dos juros que deixaria de receber devido à devolução antecipada do capital. No entanto, em Portugal, o valor dessa comissão está limitado por lei, sendo diferente consoante o tipo de taxa de juro acordada no contrato (taxa fixa ou taxa variável).

É importante distinguir entre:

• Amortização parcial: quando pagas uma parte do capital em dívida, reduzindo o valor das prestações ou o prazo do empréstimo.
• Amortização total : quando liquidas a totalidade da dívida, terminando o contrato com o banco.

Ambas as modalidades podem implicar custos, e conhecer os limites legais da comissão é essencial para uma decisão consciente e financeiramente vantajosa.

Quando é aplicada a comissão de amortização no crédito habitação?

A comissão amortização crédito habitação só é cobrada quando o cliente decide antecipar o pagamento do capital em dívida. Isso pode acontecer por várias razões, entre as quais:

1. Venda do imóvel antes do fim do contrato.
2. Troca de banco com nova hipoteca (transferência de crédito).
3. Utilização de poupanças para reduzir a dívida.
4. Liquidação da dívida com recurso a outro financiamento mais barato.

Sempre que uma destas situações ocorre, a entidade financeira pode aplicar a comissão, desde que esteja prevista no contrato e respeite os limites legais definidos no Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que regula o regime jurídico dos contratos de crédito à habitação e aos consumidores.

É importante saber que:

• A comissão só se aplica se estiver contratualmente prevista.
• Se o contrato não incluir cláusula de comissão de amortização, o banco não pode cobrar nenhum valor por esse ato.
• A comissão aplica-se sobre o montante efetivamente amortizado, e não sobre o valor total em dívida.

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Qual o valor legal da comissão de amortização no crédito habitação em Portugal?

A legislação portuguesa define limites máximos claros para a comissão amortização crédito habitação, que variam consoante o tipo de taxa de juro contratada:

1. Créditos com taxa de juro variável:

Comissão máxima: 0,5% sobre o montante amortizado.

2. Créditos com taxa de juro fixa:

Comissão máxima: 2% sobre o montante amortizado.

Exceções à cobrança:

• Quando a amortização ocorre ao abrigo de um contrato de seguro que cobre a dívida (como no caso de morte do titular).
• Nos contratos celebrados após 1 de janeiro de 2021 no âmbito de renegociação com apoio público (como em situações de dificuldade económica reconhecida pelo Estado).

Além disso, o cliente deve ser informado com antecedência do valor da comissão a pagar. Em Portugal, é obrigatório que o banco envie simulação escrita da amortização com o custo exato antes do ato.

Como evitar ou reduzir a comissão de amortização no crédito habitação?

Embora a comissão amortização crédito habitação seja legal em certas situações, há formas legítimas de reduzir ou mesmo evitar este custo:

1. Negociar a isenção da comissão no momento do contrato

Quando celebras o contrato de crédito, é possível tentar negociar a eliminação da cláusula de comissão. Nem todos os bancos aceitam, mas alguns têm campanhas em que renunciam a esse valor.

2. Avaliar o custo-benefício da amortização

Mesmo com comissão, amortizar pode compensar financeiramente. Por exemplo, pagar 0,5% de comissão pode ser vantajoso se te libertares de anos de juros futuros. Pede sempre simulações detalhadas.

3. Recorrer a soluções especializadas como a Finandon

Na Finandon, analisamos gratuitamente o teu contrato e ajudamos a decidir o melhor momento e forma de amortizar. Em muitos casos, conseguimos propor transferências de crédito para outro banco com melhores condições e sem comissões de amortização aplicáveis. Já ajudámos:

• Famílias com crédito a taxas elevadas a transferir sem custos adicionais.
• Trabalhadores independentes a reestruturar os seus créditos com nova hipoteca, incluindo amortizações parciais estratégicas.
• Clientes em dificuldade a renegociar condições com base legal sem penalizações abusivas.

4. Aproveitar momentos legais com isenção (ex: dificuldades económicas)

Nos casos em que há intervenção pública reconhecida (desemprego prolongado, apoio social, renegociação ao abrigo de programas legais), a comissão pode ser dispensada por força da lei.

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Vale a pena amortizar?

A comissão amortização crédito habitação é uma realidade legal em Portugal, mas com limites claros e formas de ser evitada. Entender o tipo de contrato (taxa fixa ou variável) e a cláusula específica é essencial para qualquer decisão financeira consciente.

Na Finandon, ajudamos-te a:

1. Avaliar se vale a pena amortizar.
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