Assunção de dívida crédito habitação

Quem pode fazer uma assunção de dívida crédito habitação em Portugal?

Antes de avançar com uma assunção de dívida crédito habitação, é fundamental compreender que este não é um processo automático nem universal. Trata-se de uma operação legal e financeira sensível, na qual o banco precisa garantir que o novo devedor reúne condições para assumir o compromisso do contrato existente. Assim, mesmo que duas partes estejam de acordo quem transfere a dívida e quem a assume a decisão final pertence sempre à instituição financeira.

Nem qualquer pessoa pode simplesmente “assumir” um crédito habitação de outro titular, o processo depende da aceitação do credor (o banco) e do perfil do novo devedor (o “assuntor”). Na prática:

O interessado (novo devedor) deverá demonstrar capacidade de pagamento compatível com as exigências do banco, rendimentos estáveis, relação crédito/rendimento aceitável, histórico de crédito limpo, sem incumprimentos graves recentes.

O banco vai avaliar convencionalmente o risco como faria em um pedido normal de crédito habitação para esse novo sujeito.

O credor (banco) deve consentir expressamente que o novo devedor assuma a dívida, caso contrário o antigo devedor continua responsabilizado. Isso decorre do disposto no artigo 595.º do Código Civil e da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça: a assunção de dívida não implica automaticamente exoneração do devedor original, salvo concordância expressa do credor (assunção liberatória).

Também pode haver situações de assunção cumulativa, onde o antigo devedor permanece responsável de forma solidária até que o contrato ou o banco liberte expressamente essa obrigação.

Portanto, o “que” abrange tanto pessoas físicas (familiares, herdeiros, ex-cônjuges) quanto entidades jurídicas (em casos de transmissão empresarial), desde que cumpram os critérios do banco e haja concordância do credor para a operação de assunção de dívida crédito habitação.

Quais os critérios bancários para aprovar uma assunção de dívida crédito habitação?

A aprovação de uma assunção de dívida crédito habitação não depende apenas da vontade das partes envolvidas, o banco tem um papel central na análise do pedido. Na prática, essa operação é tratada como se fosse um novo crédito: o banco volta a avaliar o risco, a capacidade financeira do novo titular e a viabilidade da garantia hipotecária.

Ou seja, para que um pedido de assunção de dívida crédito habitação seja aceite, o novo devedor terá de passar pelos mesmos filtros aplicados a quem pede um crédito habitação do zero. Os critérios mais comuns são:

1. Rendimento e estabilidade

O novo devedor deve comprovar rendimentos suficientes e estáveis (salário, contratos seguros, recibos regulares) para suportar a prestação mensal.




2. Rácio de esforço (DSTI)

A instituição vai analisar se o custo da prestação representa uma proporção aceitável do rendimento mensal (por exemplo, não ultrapassar determinados percentuais definidos internamente pelo banco).




3. Histórico de crédito e inexistência de incumprimentos graves

Se o novo devedor tem registos negativos recentes ou estar em incumprimento pode inviabilizar a operação.




4. Valor em dívida remanescente e garantia hipotecária

O banco verifica o montante ainda em dívida e se a garantia associada (o imóvel) continua adequada como colateral frente ao risco. Se o valor do imóvel tiver desvalorizado ou existirem outras ônus, pode haver objeção.




5. Consentimento formal do credor

A assunção de dívida só pode surtir efeitos liberatórios para o devedor original se o credor emitir expressa declaração liberatória. Caso contrário, permanece a responsabilidade solidária.




6. Documentação e formalidades

O banco poderá exigir documentação adicional (comprovativos de IRS, extratos bancários, certidões negativas de ônus no imóvel, avaliação atualizada do imóvel, etc.). Quanto mais completa a proposta, maiores as hipóteses de aprovação.

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Assunção de dívida crédito habitação em caso de divórcio: que cuidados ter?

Nos processos de divórcio, é comum surgir a necessidade de redefinir quem fica responsável pelo crédito habitação associado ao imóvel partilhado. Nestes casos, a assunção de dívida crédito habitação pode ser uma solução viável, permitindo que apenas um dos ex-cônjuges fique com a responsabilidade do empréstimo. No entanto, este processo exige sempre o consentimento do banco. Ou seja, mesmo que exista acordo entre as partes por exemplo, que um dos cônjuges fique com a casa e assuma a dívida essa alteração só produz efeitos se o banco aceitar a modificação contratual, através de uma assunção de dívida formal.

Frequentemente, este tipo de mudança é negociado no âmbito de um acordo de partilha, onde o cônjuge que permanece no imóvel se propõe a assumir integralmente o crédito e solicita ao banco que liberte o outro da obrigação. No entanto, se o banco não aceitar emitir uma declaração liberatória, o cônjuge “libertado” continua legalmente responsável pela dívida, mesmo sem usufruir do imóvel o que representa um risco real, especialmente em caso de incumprimento futuro. Por essa razão, é essencial garantir que a assunção de dívida inclua a exoneração formal do antigo titular, sempre que possível. Quando isso não é viável, uma alternativa pode passar por refinanciar ou renegociar o crédito, passando-o oficialmente para o nome do novo titular. Em qualquer um destes cenários, recomenda-se apoio jurídico especializado e negociação com o banco, para assegurar que os termos da assunção de dívida crédito habitação estejam legalmente protegidos e adequadamente formalizados.

Posso fazer assunção de dívida crédito habitação estando em incumprimento?

Estar em situação de incumprimento implica de forma significativa qualquer tentativa de avançar com uma assunção de dívida crédito habitação. Quando o devedor original tem prestações em atraso, registos de incumprimento no Banco de Portugal ou mesmo ações judiciais pendentes, os bancos tendem a recusar este tipo de operação, por considerarem o risco demasiado elevado. Mesmo que o novo devedor tenha um perfil financeiro mais sólido, a simples existência de um histórico negativo ligado ao contrato original pode ser suficiente para inviabilizar o processo.

Importa sublinhar que, embora existam mecanismos legais de apoio como os regimes especiais de proteção do devedor em dificuldade estas soluções focam-se na reestruturação ou renegociação do crédito e não se traduzem automaticamente numa autorização para transferência de responsabilidade por assunção de dívida. Nestes casos, se ainda assim se pretender avançar com o pedido, poderá ser necessário primeiro regularizar parte da dívida em atraso ou apresentar ao banco um plano concreto e credível de recuperação financeira, que inclua eventualmente garantias adicionais. Em suma, embora a regra seja a recusa nestas situações, pode haver exceções muito específicas, desde que exista negociação ativa e demonstração clara de redução do risco para o credor. Ainda assim, a assunção de dívida crédito habitação em contexto de incumprimento deve ser sempre gerida com apoio especializado, para avaliar a viabilidade real e riscos jurídicos envolvidos.

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Documentos exigidos para uma assunção de dívida crédito habitação

1. Documentos de identificação dos intervenientes

Inclui o Cartão de Cidadão, Bilhete de Identidade ou passaporte, tanto do devedor original como do novo devedor que pretende assumir a dívida.




2. Comprovativos de rendimento do novo devedor

Declaração de IRS mais recente, recibos de vencimento atualizados ou demonstrações de rendimentos no caso de trabalhadores independentes. Estes documentos ajudam o banco a avaliar a capacidade financeira do novo titular.




3. Extratos bancários recentes

Geralmente dos últimos 6 a 12 meses, servem para demonstrar hábitos de gestão financeira, entradas regulares e eventual existência de outros encargos.




4. Certidão de registo predial e certidão de teor do imóvel

Permitem ao banco verificar se existem ónus, hipotecas ou outras responsabilidades legais associadas ao imóvel em causa.




5. Avaliação atualizada do imóvel

Em alguns casos, o banco exige uma nova avaliação para confirmar se o valor do imóvel continua a cobrir adequadamente o montante em dívida.




6. Contrato atual do crédito à habitação ou escritura de hipoteca

Documento essencial para conhecer as condições contratuais em vigor, como o montante ainda em dívida, prazos e taxas aplicadas.




7. Proposta formal de assunção de dívida

Deve incluir todos os detalhes relevantes: valor da dívida a assumir, condições de pagamento, garantias, prazos e intervenientes.




8. Declaração expressa do banco

Confirmação oficial de que o banco aceita a operação de assunção de dívida crédito habitação. Se se pretender libertar o antigo devedor, será necessário obter uma declaração liberatória.




9. Garantias adicionais (se exigidas)

O banco pode requerer elementos complementares como cauções, fiadores ou hipotecas adicionais, especialmente em casos de maior risco.

Vantagens e desvantagens de uma assunção de dívida crédito habitação

Antes de avançar com uma assunção de dívida crédito habitação, é fundamental pesar os benefícios e os riscos envolvidos. Esta solução pode ser eficaz em várias situações, mas traz implicações legais e financeiras que devem ser analisadas com cuidado, especialmente quando há mais do que um titular ou quando a operação envolve reorganização familiar.

Vantagens da assunção de dívida crédito habitação

1. Transferência direta da responsabilidade da dívida

Permite que uma pessoa com melhor capacidade financeira assuma o pagamento do crédito, mantendo as mesmas condições contratuais, sem necessidade de rescisão ou renegociação completa.




2. Evita um novo contrato de crédito

Ao manter o contrato existente, poupam-se os custos associados à abertura de novo financiamento, como comissões bancárias, avaliação do imóvel ou registos notariais.




3. Facilita a reorganização familiar ou patrimonial

É uma solução útil em contextos como heranças, separações ou divórcios, em que é necessário definir quem assume o encargo financeiro do imóvel.




4. Possibilidade de exoneração do devedor original

Quando o banco aceita emitir uma declaração liberatória, o antigo titular fica totalmente livre da obrigação futura, sem riscos de responsabilidade solidária.

Desvantagens e riscos da assunção de dívida crédito habitação

1. Responsabilidade solidária caso não haja exoneração

Se o banco não emitir a declaração liberatória, o devedor original continua legalmente responsável pela dívida, mesmo sem usufruir do imóvel.




2. Condições potencialmente menos vantajosas

O banco pode exigir ao novo devedor taxas mais altas, prazos reduzidos ou garantias adicionais, tornando o contrato menos atrativo.




3. Processo sujeito à aprovação bancária é possível recusa

O banco pode recusar a operação com base no perfil do novo devedor ou na situação do imóvel, independentemente da vontade das partes envolvidas.




4. Custos adicionais de formalização

A assunção de dívida pode implicar despesas com escrituras, avaliações atualizadas, registos prediais e atos notariais.




5. Impacto da desvalorização do imóvel ou encargos ocultos

Se o imóvel tiver perdido valor ou tiver ónus registados, o banco pode recusar a operação ou exigir condições mais duras.




6. Risco de sobrecarga financeira para o novo titular

É fundamental garantir que a pessoa que assume o crédito tem realmente capacidade para suportar o encargo de forma sustentável e segura.

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Como a Finandon pode facilitar uma assunção de dívida crédito habitação

A Finandon, enquanto consultor financeiro especializado, pode desempenhar um papel determinante na concretização de uma assunção de dívida crédito habitação. O primeiro passo é a avaliação gratuita do perfil financeiro tanto do devedor original como do novo titular proposto. Esta análise permite perceber se existe real viabilidade para que o banco aceite a operação, identificando antecipadamente possíveis obstáculos ou requisitos a cumprir.

Além disso, a Finandon atua como mediadora direta junto das instituições bancárias parceiras, negociando condições mais favoráveis, reduzindo encargos desnecessários e, sobretudo, acelerando a decisão. Um dos pontos mais críticos do processo é a documentação e aqui a Finandon garante a preparação completa de todos os elementos exigidos, evitando erros, omissões ou documentos incompletos que podem atrasar, ou mesmo inviabilizar, o pedido.

No plano jurídico, o acompanhamento especializado da Finandon assegura que a declaração liberatória (quando viável) seja devidamente redigida e aceite pelo banco, respeitando todas as exigências legais para que o devedor original fique verdadeiramente liberto da obrigação. Esta atenção aos detalhes técnicos, aliada a um acompanhamento personalizado, permite que o processo decorra com maior fluidez, minimizando burocracias e garantindo tranquilidade ao cliente.

Importa ainda referir que, caso a assunção de dívida crédito habitação não seja viável por exemplo, por recusa do banco ou falta de capacidade financeira a Finandon propõe soluções alternativas personalizadas, como renegociação, refinanciamento, consolidação ou até a análise de investidores privados com garantia hipotecária, caso aplicável.

Recorrer à Finandon significa contar com um parceiro que conhece profundamente os meandros legais e bancários deste tipo de processo, e que está focado em encontrar uma solução viável, rápida e ajustada à sua realidade. A assunção de dívida crédito habitação pode ser uma ferramenta poderosa para reorganizar responsabilidades, mas exige conhecimento técnico e negociação e é precisamente nesse ponto que a Finandon faz a diferença.