Tipo interés hipoteca

¿Qué es el tipo de interés de una hipoteca y por qué es tan importante?

Cuando hablamos de “tipo interés hipoteca”, nos referimos al porcentaje que el banco te cobrará sobre el capital pendiente de la hipoteca, como compensación por prestarte el dinero. Es decir: por cada año que tengas un saldo pendiente, pagarás un porcentaje extra como interés.

Ese tipo de interés puede tener distintos formatos (fijo, variable o mixto) y condiciones, pero su relevancia es enorme porque:

• Determina la parte de tus cuotas que irá a intereses, frente a la parte que amortiza capital. Cuanto más alto sea el tipo de interés, más pagarás de intereses y menos avanzarás en reducir tu deuda.




• Condiciona el coste total del préstamo a lo largo de toda la vida de la hipoteca. Una diferencia pequeña (por ejemplo, 0,5 %) puede suponer decenas de miles de euros de diferencia si la hipoteca es a largo plazo.




• Informa de la sostenibilidad de la operación: si el tipo de interés es muy elevado para tu perfil, la cuota puede quedar fuera de lo asequible para ti.




• Actúa como variable clave de comparación entre ofertas: dos hipotecas pueden tener el mismo capital y plazo, pero si tienen distintos tipos de interés, su coste será muy diferente.

Por eso, uno de los principales objetivos al buscar una hipoteca es conseguir el tipo interés más bajo posible, dentro de lo razonable y sin comprometer tu estabilidad.

Tipos de interés en hipotecas: fijo, variable y mixto

No todas las hipotecas aplican el tipo de interés de la misma forma. Aquí tienes los principales esquemas:

Hipoteca a tipo fijo

En esta modalidad, el tipo de interés que se pacta al inicio permanece constante durante toda la vida del préstamo. Esto significa que tu cuota mensual no variará (aparte de pequeñas variaciones por impuestos o seguros si están incluidos).

Ventajas: previsibilidad, seguridad frente a subidas de mercado, tranquilidad al presupuesto familiar.

Desventajas: los tipos fijos suelen empezar más altos que los variables (para cubrir el riesgo del banco) y no aprovecharás bajadas del mercado.

Hipoteca a tipo variable

Aquí el interés se compone de un índice de referencia (el más común es el Euríbor) más un diferencial que establece el banco. Cada cierto periodo (por ejemplo, cada año, cada seis meses) se revisa ese índice de referencia y se ajusta tu tipo y, por tanto, tu cuota.

Ventajas: puedes beneficiarte de bajadas del índice; tipos de partida más bajos.

Desventajas: incertidumbre si los tipos suben; es más inestable, y la cuota puede subir mucho dependiendo del mercado.

Hipoteca mixta

Combina ambas modalidades: durante un periodo inicial tienes un tipo fijo, y luego pasa a interés variable.

Ventajas: te da cierto margen de estabilidad inicial y luego aprovechas condiciones de mercado.

Desventajas: al cambiar a variable puedes quedarte expuesto; puede ser más compleja de entender y comparar.

¿Qué pasa con el tipo de interés si amortizo anticipadamente la hipoteca?

Una de las dudas más frecuentes que tienen quienes ya han firmado una hipoteca es: ¿me conviene amortizar anticipadamente? Y sobre todo, ¿afecta al tipo de interés? La respuesta no es universal, pero te lo explico paso a paso.

¿Qué significa amortizar anticipadamente?

Amortizar anticipadamente una hipoteca consiste en devolver parte del dinero prestado antes de lo previsto, es decir, adelantar pagos para reducir:

• El plazo (quitas años de hipoteca, mantienes la cuota)




• O la cuota mensual (mantienes el plazo, reduces la cuota)

Puedes hacerlo en dos formas:

• Amortización parcial: devuelves una parte del capital pendiente




• Amortización total: cancelas la hipoteca por completo antes del vencimiento

¿Cambia el tipo de interés al amortizar?

En la mayoría de los casos, no se modifica el tipo de interés pactado en el contrato al amortizar anticipadamente. Lo que cambia es el importe total de intereses que terminarás pagando, ya que reduces el capital sobre el que se aplica ese tipo.

Importante:

• Si tienes una hipoteca fija, el tipo permanece constante, pero pagarás menos intereses porque reduces el tiempo que estás pagando ese interés.




• En una hipoteca variable, si amortizas en un momento en que el Euríbor está alto, reduces el impacto de futuras subidas.




• En una hipoteca mixta, si amortizas durante el tramo fijo, reduces intereses más previsibles; si lo haces en el tramo variable, puede ayudarte a evitar riesgos futuros.

¿Y las comisiones?

Aquí sí debes prestar atención. Algunas hipotecas incluyen una comisión por amortización anticipada. Esta comisión está regulada por ley y varía según el tipo de hipoteca:

Hipotecas a tipo fijo:

Comisión máxima del 2% los primeros 10 años y del 1,5% después (según Ley 5/2019).

Hipotecas a tipo variable:

Comisión máxima del 0,25% durante los tres primeros años, o del 0,15% si se realiza en los cinco primeros años, según se haya pactado. Después de ese plazo, puede no haber comisión.

Si tu hipoteca es anterior a 2019, puede tener otras condiciones, así que revisa bien tu escritura.

En resumen: amortizar no modifica el tipo de interés pactado, pero sí reduce el coste total de la hipoteca al acortar el tiempo en que se aplica ese interés. Y eso, en muchos casos, puede suponer miles de euros de ahorro.

En Finandon te ayudamos a calcular si amortizar te compensa, y si puedes renegociar tu hipoteca o subrogarla a una con mejor tipo de interés si ya no estás en las mejores condiciones posibles. Porque a veces, más que amortizar, lo más rentable es mejorar el tipo.

¿Cuáles son los factores que hacen variar el tipo de interés de una hipoteca?

Aunque el banco te presente un tipo de interés inicial, ese valor no es fijo para siempre (en variables o mixtas) y puede alterarse según múltiples factores:

Índices de referencia del mercado

• El más común es el Euríbor a 12 meses. Si ese índice sube, tu tipo variable subirá, y viceversa. Muchos bancos lo revisan anualmente o semestralmente.

Riesgo del cliente / perfil crediticio

• Si tienes historial crediticio sólido, ingresos estables, poco endeudamiento, podrás negociar un diferencial más bajo, lo cual reduce tu tasa final.

Condiciones de mercado y política del BCE

• Las decisiones del Banco Central Europeo (tipos oficiales, política monetaria) influyen en que los costes de financiación suban o bajen. Si los tipos oficiales suben, las hipotecas variables suelen subir también.

Plazo de la hipoteca

• Cuanto más largo sea el plazo, mayor incertidumbre asume el banco; por eso las hipotecas a más años pueden tener un tipo algo superior.

Margen / diferencial del banco

• Ese “plus” que aplica la entidad sobre el índice para cubrir su margen. Si el banco lo fija alto, tu tipo será más elevado.

Bonificaciones y vinculaciones

• Si aceptas condiciones como domiciliar nómina, contratar seguros, vincular productos, el banco puede bonificar (reducir) el tipo de interés que te aplica.

Estado del mercado inmobiliario y competencia bancaria

• Cuando muchos bancos compiten por captar clientes hipotecarios, es normal que reduzcan sus tipos para atraer solicitantes.

Diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca: ¿cómo afectan al tipo de interés?

Aquí surge mucha confusión, pero es fundamental entenderlo bien:

¿Qué es el TIN?

El Tipo de Interés Nominal (TIN) es el porcentaje que el banco te cobra como interés puro sobre el capital prestado, sin tener en cuenta otros costes. Es “el interés anunciado” que verás en la oferta.

¿Qué es la TAE?

La Tasa Anual Equivalente (TAE) incluye el TIN más otros gastos vinculados al préstamo: comisiones de apertura, comisiones de estudio, seguros obligatorios, comisiones de cancelación anticipada, etc. La TAE ofrece una visión más realista del coste total del préstamo.

Qué debes tener en cuenta

• La TAE siempre será igual o superior al TIN, porque incorpora estos costes extra.
• Para comparar hipotecas entre bancos, lo más fiable es comparar la TAE, porque te dice lo que vas a pagar “de verdad”.
• Sin embargo, cuando negocias con el banco, el TIN es clave: puedes intentar negociar que te bajen el TIN o reducir las comisiones.
• En algunos productos hipotecarios “bonificados”, el banco te ofrece rebajas en el TIN si cumples ciertas condiciones (vinculaciones), lo cual afectará a la TAE final.
• A veces el banco puede presentar un TIN muy bajo, pero con muchas comisiones ocultas, de modo que la TAE sube mucho. Por eso siempre pide la FIPRE (Ficha de Información Precontractual) para ver la TAE real.

Recomendaciones para conseguir el mejor tipo interés hipoteca

Después de todo lo anterior, ¿Qué puedes hacer tú para lograr el mejor tipo interés posible? Aquí tienes acciones concretas:

• Mejora tu perfil financiero

Que tu historial esté limpio, no tener impagos, reducir deudas y contar con ingresos estables.

• Negocia el diferencial / margen del banco

No aceptes el primer diferencial que te ofrezcan; si demuestras que eres un buen cliente, puedes bajarlo.

• Busca ofertas competitivas y compara la TAE

No te fíes solo del TIN, revisa la TAE y los costes agregados. Usa comparadores y brokers hipotecarios (como Finandon).

• Reduce vinculaciones costosas

Algunas hipotecas “bonificadas” obligan a contratar múltiples productos (seguros, fondos…). Evalúa si esos costes extras realmente compensan la rebaja en el tipo.

• Da mayor aval o mejor garantía si es posible

Si tienes más ahorros, garantía complementaria o puedes avalar con otros bienes, el banco puede ser más flexible con el tipo.

• Pide varias ofertas de diferentes bancos

La competencia es tu aliada. No firmes la primera propuesta sin comparar.

• El momento importa

Si los tipos están en un punto al alza, puede que no haya mucho margen de mejora. Pero si el mercado está bajando, es momento de apretar negociaciones.