Hipotecas Variables: Funcionamiento y Requisitos
¿Qué es una hipoteca variable?
Una hipoteca variable es un préstamo hipotecario que tiene como principal finalidad la financiación de la compra de una vivienda. La particularidad de estos préstamos es que su tipo de interés puede cambiar.
El interés de las hipotecas variables cuenta con dos elementos; una parte fija que es la que establece el banco y una parte variable (los índices de referencia económicos). El banco establece un porcentaje fijo de interés al que se tendrá que sumar la parte variable.
Condiciones de una hipoteca variable
Las condiciones de las hipotecas variables variarán según las diferentes entidades bancarias y según el perfil de cada solicitante, ya que no todos tendrán el mismo plazo máximo de devolución ni el mismo importe máximo.
Estas son las condiciones que debes tener en cuenta para analizar las hipotecas variables:
- Importe: Una de las condiciones más importantes es el importe máximo al que puedes acceder a través de una hipoteca variable. En este sentido las entidades bancarias suelen ofrecer en los préstamos hipotecarios de tipo variable un importe máximo del 80% del valor de la tasación. Es por ello que muchas entidades solicitan que se aporte una parte de entre el 20% y 30% del valor del inmueble.
- Intereses: Es importante tener en cuenta los intereses de las hipotecas variables. En el caso de este tipo de préstamos hipotecarios es necesario fijarse en la TAE variable, es decir, en la parte del interés que fijan las entidades bancarias.
- Índice de referencia: Además de analizar y comparar la TAE variable de cada hipoteca de tipo variable, hay que tener en cuenta también cuál es el índice de referencia que influye en la hipoteca y cuáles han sido sus cambios en los últimos tiempos.
- Revisión de hipoteca: Los índices de referencia son un factor que influye al tipo de interés y por tanto a la cuota mensual de la hipoteca. Las entidades bancarias establecen un período para revisar el contrato y actualizar el tipo de interés. Habitualmente se suele revisar la hipoteca cada 6 o 12 meses, según entidad bancaria.
- Los plazos de devolución: Suelen ser bastante extensos. Habitualmente el plazo máximo de devolución de estos préstamos hipotecarios suele ser de hasta 40 años. Sin embargo, no siempre es beneficioso tener plazos tan extensos, ya que a mayor plazo, mayor tiempo pagando intereses.
Tipos de interés de la hipoteca variable
El tipo de interés de las hipotecas variables no es estable, si no que cambia y fluctúa influenciado por factores exteriores. Para entender cómo funciona y cuál es su comportamiento es conveniente conocer los dos elementos que conforman este interés:
- Tipo de interés diferencial: Es la parte del interés que establece el banco. Esta parte se mantiene siempre fija, no cambia en toda la vida del préstamo.
- Índice de referencia: Es la parte variable del interés. Puede cambiar a cada revisión de la hipoteca según lo hayan hecho los índices de referencia establecidos en el préstamo hipotecario. Habitualmente el más utilizado en España es el Euríbor.
Por tanto, para saber el TIN (Tipo de Interés Nominal) de una hipoteca variable, tendríamos que sumar el índice de referencia junto con el diferencial establecido por el banco.
Índices de referencia de la hipoteca variable
En las hipotecas variables del mercado español el índice de referencia más utilizado para revisar y actualizar el interés de los préstamos hipotecarios es el Euríbor. Sin embargo, existen más índices de referencia que pueden utilizarse en las hipotecas de tipo variable.
Tipos de índices de referencia:
- Euríbor: Es el tipo de interés medio al que prestan los principales bancos de Europa. Se trata del índice de referencia más utilizado en hipotecas variables en España.
- IRPH: Es el índice de referencia de préstamos hipotecarios y se trata de la media simple de los tipos de interés en las hipotecas concedidas en un plazo superior o igual a tres años y que hayan sido renovadas o firmadas durante un mes.
- Divisas: Otro de los posibles índices de referencia de las hipotecas variables es la cotización de alguna moneda extranjera. Se trata de las llamadas hipotecas multidivisa, unos préstamos hipotecarios de alto riesgo debido al gran nivel de fluctuaciones que suelen tener las cotizaciones de monedas extranjeras.
- IRS: Es la media mensual de los tipos de interés diarios Mid Spot del tipo anual para swap de intereses para operaciones con euros y con vencimiento a cinco años. Las revisiones con este índice de referencia se realizan cada cinco años, aunque en España no está demasiado extendido su uso.
Gastos y comisiones de las hipoteca variable
Además de las condiciones más generales de las hipotecas variables (importe, plazo, intereses, índices de referencia…) no hay que olvidar y tener en cuenta las posibles comisiones y otros gastos que puedan tener.
Aunque es cierto que debido a la entrada de la nueva Ley Hipotecaria se ha reducido bastante los costes y gastos. No todas las hipotecas de tipo variable cuentan con las mismas comisiones e incluso existen hipotecas variables sin comisiones:
- Comisión de apertura: Esta comisión se aplica al inicio de la hipoteca variable y sirve para sufragar los costes que le supone al banco realizar los trámites y gestiones necesarias para hacer que el préstamo hipotecario sea efectivo. En las hipotecas a tipo variable esta comisión suele ser menor que en las de tipo fijo.
- Comisión de cuenta asociada a la hipoteca: Es habitual que los bancos soliciten la apertura de una cuenta destinada a pagar las cuotas de la hipoteca. Aunque en caso de ser cliente de la entidad financiera, lo más probable es que no se te aplique esta comisión.
- Comisión por amortización parcial o total: Es la comisión que se aplica en caso de que solicites devolver el total del capital o una parte de éste de manera anticipada. Está destinada a cubrir los gastos que le supondrá a la entidad bancaria realizar las gestiones pertinentes y por los intereses que el banco dejará de recibir. Esta comisión ha sido limitada por la Ley Hipotecaria y se podrá elegir entre una comisión máxima del 0,25% durante los tres primeros años del préstamo o del 0,15% durante los primeros cinco años.
En cuanto a los gastos que pueda tener la hipoteca variable, éstos han cambiado debido a la aplicación de la Nueva Ley Hipotecaria. Antes de la aplicación de esta ley, el solicitante debía asumir todos los gastos de notaría, gestoría y de registro, incluyendo el pago de Actos Jurídicos Documentados.
Sin embargo, desde que el 21 de febrero de 2019 se aprobó la Ley Hipotecaria, el solicitante sólo debe hacerse cargo de los gastos de la tasación de la propiedad. En caso de que se solicite una copia de las escrituras, también debería hacerse cargo de los costes correspondientes de la notaría.
Puedes consultar en este cuadro los gastos que corresponden al banco y los que corresponden al cliente:
- El banco debe pagar:
-
- Gastos de gestoría
- Gastos de notaría
- El registro de la propiedad
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
- La copia de la escritura
- El cliente debe pagar:
-
- Tasación del inmueble
- Una copia de la escritura
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Tipos de aval para una hipoteca variable
Aunque existe la posibilidad de acceder a una hipoteca variable sin aval, es posible que las entidades bancarias soliciten que aportes un aval o garantía de pago si consideran que tu perfil financiero no es suficientemente bueno.
En el caso de cualquier hipoteca el aval principal del préstamo hipotecario es la misma vivienda que se está financiando, podría llegar a embargar tu vivienda.
La entidad bancaria según tu perfil te solicitará que aportes un avalista. Un avalista es aquella persona que se compromete a responder como garantía de pago de la hipoteca variable. Es decir, en caso de que tengas un préstamo hipotecario y dejes de pagar las cuotas, el avalista deberá responder con todo su patrimonio si es necesario para saldar la deuda.
¿Cómo calcular la cuota de una hipoteca variable?
Existen simuladores de hipotecas a tipo variable que te pueden ayudar a conocer de manera aproximada cuál serán tus cuotas mensuales y cuáles serán los intereses totales que tendrás que pagar por el préstamo hipotecario.
Para poder calcular de manera efectiva la cuota de la hipoteca variable, se deben conocer los siguientes datos:
- Precio total de la vivienda que se va a comprar
- El aporte de los ahorros
- El plazo de devolución aproximado
- El porcentaje de interés diferencial que establece la entidad bancaria
- Conocer los niveles actuales e históricos del Euribor o el índice de referencia que se aplique
Utilizar un simulador de hipotecas puede ayudarte a comparar entre los diferentes préstamos hipotecarios para encontrar la mejor hipoteca variable. Puedes analizar cuál la que te ofrece una mensualidad más adaptada a tu capacidad económica y con cuál pagarás menos intereses en total.
¿Cómo saber si una hipoteca variable tiene un interés bajo?
Lo interesante de optar por una hipoteca variable es poder encontrar un tipo de interés variable bajo. Pero, ¿qué se considera un interés bajo en las hipotecas variables?
Si nos fijamos el diferencial (porcentaje de interés que se suma al índice de referencia) de una hipoteca variable podemos encontrar desde un diferencial que va de + 0,89% a un diferencial de + 1,59%.
Se puede considerar que una hipoteca variable tiene el tipo de interés bajo cuando ofrece un diferencial de entre + 0,89% y + 0,99%. Además, lo más común es que éste diferencial vaya ligado al Euribor como índice de referencia. Debes buscar un diferencial entre + 0,89% y + 0,99%
¿Cómo encontrar el mejor tipo de interés en una hipoteca variable?
Ahora que conoces cuál es el diferencial indicado para obtener una hipoteca variable con el tipo de interés bajo, es conveniente que sepas cómo encontrar el mejor tipo de interés.
Teniendo en cuenta que el diferencial adecuado para obtener el mejor tipo de interés en una hipoteca variable está entre el Euribor + 0,89% y + 0,99%, el primer paso será descartar todas los préstamos hipotecarios que tengan un diferencial mayor.
Una vez tengas seleccionadas las entidades bancarias que ofrecen hipotecas variables con un diferencial bajo; analiza las demás condiciones. Algunos bancos establecen un fijo inicial, que supone pagar durante el primer año un tipo de interés fijo que suele ser más alto que el diferencial. Intenta escoger el que ofrezca este fijo inicial más bajo.
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Ventajas de una hipoteca variable
La ventaja más destacada de las hipotecas variables es el tipo de interés más bajo y la posibilidad de aprovecharse de las fluctuaciones del Euribor
- Tipo de interés más bajo: Debido al factor añadido del riesgo que supone optar por una hipoteca de tipo variable, la parte del interés que fija el banco (diferencial) suele ser menor que el tipo de interés que se aplica para los préstamos hipotecarios de tipo fijo.
- Plazos de devolución más altos: Otra de las ventajas es que los plazos de devolución que ofrecen las entidades bancarias suelen ser más altos, llegando incluso a plazos de hasta 40 años.
- Beneficiarse de cambios de la economía: Sin duda alguna, la mayor ventaja de una hipoteca variable es poder beneficiarse de las bajadas de los índices de referencia, habitualmente el Euribor. Con las fluctuaciones y bajadas pueden llegar a conseguirse unas cuotas mensuales muy por debajo de las que tienen las hipotecas fijas.
Desventajas de una hipoteca variable
Las hipotecas variables ofrecen una gran cantidad de ventajas y beneficios que las sitúan como una opción muy atractiva para financiar una casa. Sin embargo, también cuentan con una serie de desventajas que es conveniente tener en cuenta:
- Inestabilidad de las cuotas: Ya que el tipo de interés depende en gran medida de las fluctuaciones de los índices de referencia, las cuotas mensuales de las hipotecas variables no son estables. Esto genera una situación de incertidumbre y cierta inestabilidad que no todas las personas están dispuestas a tener.
- Negociación más complicada: Es posible que tengas que negociar con la entidad el diferencial (parte de interés que aplica el banco) que se aplica en tu préstamo hipotecario. Esta negociación puede ser complicada, aunque dependerá en gran parte de cuál sea tu perfil financiero.
- Más caras a largo plazo: Al contar con unos plazos de devolución más elevados, las hipotecas a tipo variable pueden resultar más caras a largo plazo. Esto se debe porque a mayor tiempo de devolución, mayor tiempo pagando intereses y por tanto, mayor coste del préstamo hipotecario.
Requisitos para pedir una hipoteca variable
Los requisitos para solicitar una hipoteca variable dependen en última instancia de cada entidad bancaria y de las condiciones que tenga cada préstamo hipotecario. Aunque es cierto que existe una serie de requisitos que generalmente son los más habituales entre todas las entidades para solicitar una hipoteca variable:
- Poder demostrar ingresos estables: Demostrar y tener una buena capacidad económica que te permita afrontar de manera responsable las cuotas de la hipoteca variable es esencial.
- Disponer de ahorros de entre el 20% y el 30% del valor de la vivienda: Poder aportar una parte del coste de la vivienda es necesario, ya que las entidades no financian el 100%.
- Contar con un trabajo estable (fijo o indefinido): Tener una estabilidad económica implica de manera implícita contar con una estabilidad laboral.
- No estar en ASNEF ni ninguna lista de morosidad: Un buen perfil financiero es indispensable para que las entidades acepten tu solicitud de hipoteca variable.
Documentación necesaria para una hipoteca variable
Para poder tramitar la solicitud de hipoteca variable, las entidades te requerirán una serie de documentos necesarios que tendrás que aportar. Esta es la documentación necesaria para solicitar una hipoteca variable:
- El NIF o NIE en vigor
- La vida laboral actualizada
- La declaración del IRPF más reciente
- Un extracto bancario con datos de los últimos meses
- Escrituras de propiedades que tenga el solicitante
- Últimos recibos pagados de préstamos u otras financiaciones
- En caso de vivir de alquiler: el contrato de alquiler y últimos recibos
- Justificantes de otros ingresos o rentas
- Nóminas de los tres últimos meses
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