Subrogación de hipoteca

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

La subrogación de la hipoteca es una operación bancaria que consiste en cambiar alguna de las condiciones del contrato del crédito hipotecario, existen dos tipos diferentes; cambio de acreedor y cambio de deudor.

Tipos de subrogación de hipoteca

Existen dos tipos de subrogación de hipoteca; se puede o cambiar de banco o entidad financiera o hacer un cambio de titular en el préstamo. No existe una mejor subrogación de hipoteca ya que ambas posibilidades son diferentes, según sean tus necesidades y circunstancias personales.

•   Subrogación de hipoteca de acreedor:  

Se trata de cuando el titular de una hipoteca decide cambiar de banco, es decir, quitarla de su banco actual y pasarla a una entidad nueva.

•  Subrogación de hipoteca de deudor:  

Es la operación bancaria por la que el titular de una hipoteca se cambia por otro titular. La hipoteca dejará de estar a su nombre y pasará a ser del nuevo titular.

Subrogación de hipoteca: Cambiar de banco

La subrogación de hipoteca para cambiarla de banco es bastante frecuente, ya que es una operación que se realiza con la finalidad de conseguir mejores condiciones en el préstamo hipotecario. Se busca una cuota final de hipoteca más reducida. 

¿Qué puedes conseguir cambiando tu hipoteca de banco con una subrogación de hipoteca?

Dependiendo de cada banco y las condiciones de cada préstamo hipotecario podrás conseguir unas mejoras u otras, estas son las mejoras más frecuentes: 

• Mejor tipo de interés: Puedes conseguir un tipo de interés más bajo y, por tanto, una cuota más baja en el nuevo banco.

• Cambiar el tipo de interés: Puedes pasar de tener una hipoteca variable a una hipoteca fija o hipoteca mixta o viceversa.

• Cambiar índice de referencia: De IRPF a Euríbor o viceversa, aunque esto es poco común.

• Modificar el plazo de devolución: Puedes alargarlo o acortarlo.

• Eliminar cláusulas o comisiones: Si algunas cláusulas o comisiones te perjudican, puedes eliminarlas en tu nuevo banco.

• Nuevas cláusulas: Existe la posibilidad de incluir nuevas cláusulas en la nueva entidad, como por ejemplo la cláusula de carencia.

¿Cuándo te conviene hacer una subrogación de hipoteca acreedora?

Siempre es más recomendable hacer una subrogación de hipoteca cambiándola de banco en los primeros años de vida del préstamo.  Los intereses de un préstamo hipotecario se pagan durante los primeros años y al final se devuelve la mayor parte del capital. Por tanto, no te resultará rentable cambiar de banco por un mejor tipo de interés cuando ya lo has pagado casi todo, ya que en este caso no llegarás a amortizar los gastos de la subrogación de la hipoteca.

¿Cómo funciona la subrogación de la hipoteca acreedora? 

Gracias a la Nueva Ley Hipotecaria del 16 de junio de 2019 un titular puede cambiar su hipoteca de banco siempre que lo desee, su banco no podrá retenerlo ni aunque le haga una contraoferta. Estos son los pasos que debes seguir:

•  Busca y compara condiciones:  El primer paso siempre será buscar mejores condiciones para tu hipoteca. Una herramienta muy útil son los comparadores de hipotecas que analizan tu perfil económico y te muestran las mejores opciones para ti.
•  Hacer un estudio con el nuevo banco:  Una vez hayas encontrado el mejor banco para ti será el momento de hacer un estudio y firmar el contrato vinculante (tiene validez de 15 días).
•  El nuevo banco contactará con tu banco actual:  En esta fase será el banco nuevo quién se ponga en contacto con tu entidad actual para comprobar el importe que queda pendiente por pagar y otras condiciones.
•  Esperar una contraoferta:  Tu banco actual tiene un plazo de 15 días para poder hacer una contraoferta y mejorar las condiciones para que te quedes. Tú puedes decidir si aceptarla o no.

Gastos de la subrogación de hipoteca (cambiar de banco)

Uno de los factores esenciales a tener en cuenta antes de cambiar el préstamo hipotecario de banco son los gastos de subrogación de hipoteca. Estos gastos pueden variar dependiendo de cada entidad bancaria, pero estos son los costes aproximados que tendrías que asumir:

•  Gastos de amortización anticipada:  Si en el contrato con tu banco actual especifica que debes pagar una comisión por amortización anticipada por subrogación, deberás asumir este coste. En el caso de que no esté en el contrato, no tendrás por qué pagarlo. 

•  Comisión por apertura:  Es posible que en el nuevo banco tengas que pagar una comisión de apertura y suele ser de un máximo del 1%.

•  Gastos administrativos:  Estos pueden variar entre un coste de 600 € a 1.500 €, ya que tendrás que asumir los costes de la tasación y algunos de notaría y gestoría. Aunque puedes negociar con la nueva entidad para que asuma estos gastos o parte de ellos.