Hipotecas con dación en pago en España

¿Qué es una hipoteca con dación en pago?

La dación en pago es un método de pago de una deuda a través de la entrega de un bien a cambio de liquidar los pagos pendientes. La deuda es con un bien inmueble, el cual entregaremos al banco o acreedor y así cancelarla de forma total o parcial. 

La dación en pago libra al deudor de ese pago, también de la lista de morosos en caso de estar inscrito. Se ha utilizado como una alternativa a la ejecución hipotecaria, el banco actuará con una venta forzosa del inmueble a quién ofrezca más en una subasta totalmente pública, con el objetivo de poder cobrarse el máximo de la deuda. En caso de no llegar a la cantidad del pago, el deudor no tendrá que saldar el resto de la deuda, quedando totalmente pagada por su parte.

Si se realiza un cambio de titularidad de la vivienda a favor del banco y recibe las llaves, también se dará por extinguida la deuda.Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria 5/2019 en junio de 2019, será una medida voluntaria, aplicándose solo en caso de haberse pactado anteriormente entre ambas partes, el titular y la entidad. 

¿Qué bancos españoles ofrecen hipotecas con dación en pago? 

La negociación de esta cláusula puede resultar efectiva dependiendo en gran parte de la entidad y sobre todo de si el cliente cumple con una serie de requisitos.

El único banco que ofrece la opción de una hipoteca con dación en pago en España es Bankinter. Incluye esta opción tanto en la hipoteca variable, como en una hipoteca fija y los de hipoteca mixta. 

Pasos para solicitar hipotecas con dación en pago

Si tienes problemas para pagar la hipoteca de tu vivienda, dirígete a tu entidad habitual y plantéale la situación en la que te encuentras, negociando una pauta que satisfaga a ambas partes y que evite que pierdas la casa. Dependiendo de tu capacidad de pago y de la entidad, existen un par de posibilidades:

•  Insuficiencia total:  No pagarás nada al banco durante un tiempo pactado, pero implicará el aumento de la deuda. Es una solución difícil, pero cómoda para el deudor durante un tiempo.
•  Insuficiencia de capital:  Para pagar los intereses de la cuota de la deuda. Implicará la reducción del importe mensual. 

Ventajas de las hipotecas con dación en pago

Conocer los beneficios de la hipoteca con dación en pago te facilitará la aceptación de las cláusulas y la contratación de este recurso.

• La  deuda quedará liquidada  en cuanto entregues el inmueble.
• No pasarás por el  proceso judicial  de una ejecución hipotecaria.
• Podrás  negociar alternativas  de pago o solicitar vivir en el inmueble aportando un alquiler social.

Desventajas de las hipotecas con dación en pago

Aunque las ventajas de la hipoteca con dación en pago son numerosas, también deberás tener en cuenta los inconvenientes. 

•  La dación de pago no siempre es aceptada:  Debe haberse pactado y negociado anteriormente en el contrato, además de cumplir con todos los requisitos. 
•  Mal historial de crédito:  Aunque hayas saldado tu deuda, si solicitas un préstamo u otra hipoteca, será difícil que se te conceda, y si se te concede, las condiciones serán muy estrictas debido al riesgo que acometerá el banco. 

Si posteriormente a la hipoteca con dación en pago necesitas solicitar otra hipoteca y no se te concede, te aconsejamos que uses un comparador de hipotecas, podrás encontrar la entidad que necesitas.

Requisitos para solicitar hipotecas con dación en pago

Como se trata de una cláusula alternativa a la ejecución hipotecaria, las condiciones y los requisitos para poder estar en el umbral de exclusión y ser beneficiario de una dación en pago serán bastante rigurosos.

Aunque, como hemos dicho, actualmente solo lo ofrece Bankinter, por lo general los requisitos para conseguir una dación en pago en España serán: 

• La hipoteca deberá ser sobre la vivienda habitual

• Ninguno de los miembros de la unidad familiar podrá disponer de rentas de trabajo o por actividades económicas

• La cuota será superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar

• Los miembros de la unidad no deberán tener bienes ni derechos patrimoniales con los que poder hacer frente a la deuda

• El deudor solo podrá ser propietario de la vivienda hipotecada, y no puede estar constituida por otras garantías reales en garantía ni por intervinientes que incumplan los dos anteriores requisitos. 

• Si existen cotitulares que no forman parte de la unidad familiar, deberán cumplir con los requisitos citados. 

Asimismo también se tendrá que tener en cuenta que el precio de compra-venta del inmueble hipotecado no exceda de los siguientes valores en función de la población: 

• • > 1 millón habitantes: 200 mil euros 

  • Entre 500 mil y 1 millón de hab.: 180 mil euros 

  • Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil euros

  • < 100 mil hab.: 120 mil euros 

Documentación para solicitar hipotecas con dación en pago

Si cumplimos con los requisitos anteriores y el banco ha aceptado nuestra solicitud de dación en pago, deberemos mostrar una serie de documentos que justifiquen que cumplimos con los requisitos y que serán necesarios para empezar con el proceso. 

• Certificados del Servicio Público de Empleo que justifiquen la situación de desempleo de los miembros de la unidad familiar residentes en el inmueble. En caso de ser autónomo, se deberá aportar un certificado de la Agencia Tributaria. 

• Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria del último ejercicio tributario.

• Certificado de titularidad expedido por el Registro de la Propiedad en relación con los miembros de la unidad familiar. 

• Libro de familia. 

• Certificado de empadronamiento relativo a las personas que viven en el domicilio.

• Escrituras de compraventa de la vivienda y constitución de la garantía hipotecaria y documentos que justifiquen el resto de garantías reales o personales constituidas. 

• Declaración responsable del deudor o deudores sobre el cumplimiento de los requisitos.