Dación en pago hipoteca

Dación en pago hipoteca: Tu vivienda a cambio de cancelar la deuda

Cuando nuestra situación financiera cambia y el pago de la hipoteca se vuelve insostenible, la dación en pago permite saldar la deuda entregando el inmueble como pago total, evitando seguir con cuotas imposibles de afrontar.

Para llevar a cabo la dación en pago a rasgos generales se deben seguir los siguientes pasos:

➡️ Intento de acuerdo previo:
El deudor debe negociar con el acreedor y presentar documentación que justifique su situación en 10 días. Si en dos meses no se llega a un acuerdo, se solicita la dación en pago.

➡️ Procedimiento concursal:
Si no hay acuerdo, se recurre al concurso judicial para exonerar la deuda, pagando ciertos gastos prioritarios. Si no se puede cumplir, se opta por la dación en pago.

➡️ Actuar de buena fe:
El deudor debe demostrar buena fe, sin antecedentes por delitos financieros ni rechazos laborales recientes, y aceptar revisiones si su situación económica mejora en 5 años.

➡️ Constancia en el Registro Público:
El deudor acepta que su caso quede registrado públicamente durante 5 años, sin aparecer en listas de morosos.

Requisitos de la dación en pago de una hipoteca

Antes de dar el paso hacia la dación de pago de una hipoteca online, es importante conocer sus requisitos:  

➖ Vivienda habitual:

La vivienda debe ser la habitual. 

➖ Cuota mensual: 

La cuota mensual de la hipoteca debe representar más del 60% de los ingresos totales del núcleo familiar.

➖ Sin avales: 

No debe haber avalistas propietarios en la hipoteca ni garantías. 

➖ Umbral de exclusión:

Se debe estar en una situación de vulnerabilidad económica o en el umbral de exclusión social.

➖ Valor de la propiedad:

Debe ajustarse a un límite establecido, no superando los 250.000 euros.

➖ Imposibilidad de reestructuración:

El proceso de reestructuración de la deuda debe ser inviable para el solicitante. 

➖ Sin aplicación de quita de la deuda:

El banco debe haber decidido no aplicar una reducción de la deuda.

➖ Sin subasta: 

Aunque se haya iniciado el proceso de ejecución hipotecaria, no se haya realizado una subasta del inmueble.

➖ Sin cargas adicionales: 

La vivienda no debe tener cargas adicionales posteriores a la hipoteca original.

➖ Plazo de solicitud:

Debe presentarse dentro de los 24 meses tras pedir la reestructuración o después, si ya hay un plan aprobado y no se pueden cumplir los pagos.

Los requisitos para acceder a la dación en pago de una hipoteca son estrictos. Por eso, es fundamental verificar que los cumples para garantizar un proceso ágil y sin contratiempos.

Ventajas y desventajas de la dación en pago de una hipoteca

El proceso de dación en pago tiene sus beneficios, pero también ciertos riesgos. Es importante que los conozcas para tomas una decisión informada: 

Ventajas

✅ Eliminación de la deuda.

✅ Evitar la ejecución hipotecaria.

✅ Liberación de los intereses y comisiones.

✅ Evitar situaciones de sobreendeudamiento.

Desventajas

❌ Pérdida de la vivienda.

❌ Pérdida de las cuotas ya pagadas. 

❌ El acuerdo es muy complejo.

❌ Requisitos estrictos.

Conoce los tipos de dación en pago de una hipoteca

Existen 3 tipos de dación en pago de una hipoteca. Generalmente son:

⭕ Dación total:
Se entrega la vivienda al banco y, con ello, se cancela toda la deuda. Si la deuda era mayor que el valor del inmueble, el banco puede aceptar el pago parcial y finalizar el proceso. 

⭕ Dación parcial:
Si el valor del inmueble no cubre completamente la deuda, el banco no acepta solo la entrega del bien. En su lugar, se debe abonar la diferencia mediante nuevas mensualidades, generalmente más asequibles.

⭕ Dación de compraventa consensuada:
Aquí, se vende la vivienda a una inmobiliaria del banco a precio de mercado. El banco recibe el dinero de la venta y se extingue la deuda. 

Alternativas de la dación en pago de una hipoteca

Existen múltiples alternativas a la dación en pago de una hipoteca. Las más comunes son las siguientes:

⭐ Reestructuración de la deuda:

Renegociar las condiciones del préstamo con el banco para hacerlo más accesible.

⭐Subrogación hipotecaria: 

La subrogación hipotecaria consiste en cambiar la hipoteca de banco, a uno con mejores condiciones.

⭐Acuerdo de quita: 

Algunos bancos pueden estar dispuestos a aceptar una reducción parcial de la deuda si la situación económica del deudor es muy grave.

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Preguntas frecuentes: Dación en pago hipoteca

¿Qué es la dación en pago de una hipoteca?

La dación en pago es un acuerdo mediante el cual el deudor entrega el bien hipotecado al banco como pago total o parcial de la deuda pendiente. 

¿Qué ocurre después de la dación en pago?

La dación en pago cancela completamente la deuda y las responsabilidades del deudor. Al solicitarla, el deudor puede pedir quedarse en la vivienda como inquilino durante dos años, pagando un alquiler del 3% del total de la deuda.

¿Cuánto tarda el proceso de una dación en pago?

El proceso desde que el banco reconoce que el pago de la hipoteca es inviable hasta que acepta la dación en pago puede tardar entre 3 y 6 meses, e incluso hasta un año en algunos casos.

¿Cómo interviene el banco en la dación en pago de una hipoteca?

La mayoría de bancos intentar llegar a un acuerdo con el cliente antes de recurrir a la dación en pago. Son pocos los bancos que incluyen la cláusula de dación en pago en sus contratos hipotecarios

¿Qué cuesta una dación en pago de una hipoteca?

La dación en pago no tiene por lo general un coste directo para el deudor, ya que es un proceso de liquidación de la deuda mediante la entrega de la vivienda. 

¿Cuál es la diferencia entre dación en pago o ejecución hipotecaria?

La principal diferencia es que en la dación en pago, el deudor entrega la propiedad al banco y cancela la deuda. En la ejecución hipotecaria, el banco inicia un proceso judicial para recuperar la deuda.