Gastos de tu préstamo hipotecario

Gastos del préstamo hipotecario en 2025: cómo se reparten, cuánto cuestan y cómo reducirlos

Cuando decides contratar una hipoteca, no solo debes tener en cuenta la cuota mensual o el tipo de interés. Existen una serie de gastos asociados al préstamo hipotecario que, si no se conocen bien, pueden desequilibrar por completo tu presupuesto inicial. Y no estamos hablando de pequeñas cantidades: estos gastos pueden representar entre un 3% y un 6% del valor total de la operación. Es decir, miles de euros que debes tener previstos desde el primer momento.

A menudo, quienes se enfrentan por primera vez a una hipoteca se centran únicamente en conseguir el mejor tipo de interés posible o una cuota cómoda. Sin embargo, conocer a fondo qué gastos implica formalizar ese préstamo puede marcar la diferencia entre una operación asequible y un compromiso financiero asfixiante.

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, el reparto de estos gastos cambió en España, y hoy más que nunca es importante saber quién debe pagar qué. Esta ley no solo estableció criterios más claros y justos, sino que también buscó proteger al consumidor ante prácticas abusivas por parte de las entidades financieras.

En 2025, los gastos del préstamo hipotecario se reparten de la siguiente forma general:

• La entidad bancaria asume los gastos de notaría (escritura de préstamo hipotecario), gestoría, inscripción en el Registro de la Propiedad y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
• El cliente, por su parte, debe afrontar el coste de la tasación del inmueble, que es obligatoria para que el banco conceda la hipoteca, y el de las copias adicionales de la escritura, si las solicita por su cuenta.

Este reparto es fruto de un largo proceso judicial y legislativo. Antes de 2019, era habitual que todos estos costes recayeran en el cliente, una práctica que fue duramente criticada por asociaciones de consumidores, abogados especializados e incluso por sentencias del Tribunal Supremo. La presión social y judicial derivó en una reforma legislativa que buscó reequilibrar esta carga.

Por eso, si estás considerando firmar una hipoteca en 2025, es fundamental que conozcas esta distribución y sepas identificar cualquier intento del banco de trasladarte gastos que no te corresponden. En Finandon, te ayudamos precisamente con eso: revisamos cada propuesta para asegurarnos de que pagas solo lo justo.

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Gastos ocultos del préstamo hipotecario: cómo identificarlos y evitar sorpresas

Aunque la ley regula claramente los gastos principales, algunos costes extra pueden aparecer durante el proceso hipotecario, y muchos clientes los descubren demasiado tarde. Estos gastos "ocultos" suelen estar relacionados con servicios opcionales o con cláusulas poco claras en la oferta vinculante.

Ejemplos de estos gastos pueden ser:

1. Seguros vinculados: algunos bancos intentan imponer seguros de vida o del hogar con su propia aseguradora para conceder la hipoteca.
2. Productos combinados: tarjetas de crédito, planes de pensiones u otros productos financieros que, si bien pueden reducir el interés, tienen costes asociados.
3. Comisiones por cancelación anticipada, subrogación o amortización parcial.

Para evitar estos gastos sorpresa, es clave:

1. Leer con atención la FIPER (Ficha de Información Precontractual).
2. Comparar ofertas entre diferentes entidades.
3. Contar con asesoramiento independiente como el que ofrece Finandon.

¿Qué incluye realmente el coste de un préstamo hipotecario? Desglose completo, paso a paso

Cuando hablamos de los gastos del préstamo hipotecario, conviene dividirlos en dos grandes bloques: los que son obligatorios por ley y los que dependen de la negociación con la entidad. Aquí tienes un desglose completo:

Gastos obligatorios:

• Tasación: imprescindible para que el banco valore el inmueble.
• Notaría (primera copia): coste asumido por el banco.
• Registro de la propiedad: también asumido por el banco.
• Gestoría: designada por el banco y pagada por él.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): lo paga la entidad financiera desde la reforma legal.

Gastos adicionales o variables:

• Seguros (vida, hogar): si son voluntarios, dependen del cliente; si son obligatorios, deben permitirte elegir aseguradora.
• Comisiones de apertura: no todas las entidades las cobran, pero puede suponer entre el 0,5% y el 1% del capital.
• Costes de vinculación: suscripciones a otros productos financieros del banco.

En Finandon analizamos tu perfil para que sepas exactamente qué gastos puedes evitar o negociar.

¿Quién paga qué en tu préstamo hipotecario? La ley ha cambiado y esto te afecta

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto de los gastos hipotecarios cambió significativamente, suponiendo un punto de inflexión en la forma en que los consumidores asumen los costes de formalizar una hipoteca. Esta normativa, con carácter protector para el cliente, estableció una distribución más equitativa y eliminó la ambigüedad legal que durante años permitió a las entidades trasladar casi todos los gastos al solicitante.

Actualmente, en 2025:

• El banco paga:

Escritura del préstamo ante notario (primera copia).

Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Honorarios de la gestoría que tramita la documentación.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que representa uno de los costes más elevados.

• El cliente paga:

Tasación del inmueble, ya que es un requisito para determinar la viabilidad de la operación.

Copias adicionales de la escritura, si las solicita por su cuenta.

Seguros voluntarios (vida, hogar, etc.), solo si decide contratarlos. Es importante saber que puedes elegir libremente la compañía aseguradora.

Este reparto es de obligado cumplimiento para todas las entidades financieras. Si algún banco intenta revertir esta distribución y trasladar costes que no te corresponden legalmente, puedes y debes presentar una reclamación ante el Banco de España o incluso recurrir a la vía judicial.

Con Finandon, este análisis legal ya está incluido en nuestro servicio. Nuestros expertos revisan cada cláusula del contrato hipotecario, detectan cualquier carga indebida y te acompañan durante todo el proceso para que firmes con la tranquilidad de saber que todo está en regla. Tu seguridad financiera es nuestra prioridad.

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¿Cuánto pueden subir los gastos del préstamo hipotecario según tu banco?

Aunque muchos gastos están regulados por ley, cada banco puede aplicar sus propias comisiones y condiciones, lo que puede generar grandes diferencias entre una oferta y otra. Por eso, es un error común fijarse solo en el tipo de interés nominal (TIN) sin analizar a fondo el coste total de la operación.

Entre los factores que pueden encarecer considerablemente tu hipoteca se encuentran:

1. Comisión de apertura: algunas entidades la han eliminado para ser más competitivas, pero otras la mantienen, lo que puede suponer un coste adicional de entre el 0,5% y el 1% del capital solicitado.
2. Valor de tasación: aunque este gasto lo asume el cliente, su importe varía según la empresa tasadora. Además, algunos bancos exigen usar tasadoras concretas con precios más altos.
3. Productos vinculados: aceptar productos como tarjetas de crédito, seguros o planes de pensiones puede reducir el tipo de interés, pero también aumentar el coste final por comisiones, cuotas o condiciones poco flexibles.

Además, algunas entidades aplican penalizaciones por amortización anticipada o cancelación que también debes tener en cuenta en tu planificación a largo plazo.

Por eso es fundamental comparar más allá del tipo nominal o el TIN. En Finandon lo hacemos por ti: analizamos tu perfil, cotejamos las ofertas de más de 20 bancos y te presentamos una comparativa real, detallada y personalizada. Con todos los gastos incluidos desde el principio, sin sorpresas ni letra pequeña. Así puedes tomar decisiones con total transparencia y confianza.

¿Estás firmando a ciegas? Así puedes calcular tus gastos hipotecarios antes de decidir

Muchas personas firman su hipoteca sin tener claro cuánto van a pagar realmente al principio. A veces, confiando plenamente en el banco, otras veces por desconocimiento o por la urgencia de cerrar la operación. Esta falta de previsión puede llevar a errores costosos y decisiones poco acertadas.

Evitar esa incertidumbre es completamente posible si sabes cómo calcular los gastos del préstamo hipotecario de forma anticipada, con un enfoque realista, completo y sin estimaciones vagas.

Pasos clave para hacer el cálculo con precisión:

• Solicita una simulación detallada a tu banco. Debe incluir absolutamente todos los gastos: tasación, notaría, gestoría, registro, IAJD, comisiones, seguros, etc. No aceptes documentos incompletos.
• Consulta con un bróker hipotecario como Finandon para contrastar esa información. Nuestros asesores te dirán si los importes son razonables, si hay costes inflados o si puedes acceder a mejores condiciones.
• Incluye todos los elementos variables en tu cálculo: desde productos vinculados (tarjetas, seguros, domiciliación de nómina) hasta posibles penalizaciones futuras por amortización parcial o total.
• Evalúa el coste total efectivo, no solo el tipo de interés. Lo importante es saber cuánto dinero vas a desembolsar realmente durante la vida del préstamo.

Una decisión bien informada evita sorpresas desagradables, mejora tu poder de negociación y te protege ante prácticas abusivas. Con Finandon, puedes tener esta información desde el primer día y tomar decisiones desde el conocimiento, no desde la urgencia.

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Más allá del banco: cómo Finandon negocia tus gastos hipotecarios sin letra pequeña

En Finandon no solo comparamos hipotecas. Nos involucramos directamente en negociar las condiciones reales de tu préstamo con cada banco, buscando minimizar los gastos asociados, optimizar tu perfil financiero y asegurarte una hipoteca libre de letra pequeña.

Nuestro servicio va mucho más allá de lo que hacen los bancos o los comparadores tradicionales:

1. Identificamos y eliminamos productos innecesarios que te puedan estar encareciendo la operación sin aportar valor real.
2. Evitamos comisiones abusivas o mal justificadas, gracias a un análisis jurídico y financiero profundo.
3. Negociamos los seguros con aseguradoras externas cuando la oferta del banco no te conviene o es desproporcionada.
4. Presentamos ofertas personalizadas en menos de 48 horas, completamente claras, con todos los gastos visibles desde el principio.

Y lo más importante: no trabajamos para los bancos, trabajamos para ti. Nuestro equipo de asesores hipotecarios está formado por expertos con años de experiencia que revisan cada propuesta contigo, paso a paso, hasta que encuentres la hipoteca que realmente se adapta a ti. Sin prisas. Sin letra pequeña. Sin sorpresas.