Préstamo hipotecario

¿Qué tipos de préstamo hipotecario existen actualmente?

Cuando hablamos de “préstamo hipotecario”, no existe un único modelo, sino varias modalidades que se adaptan a diferentes perfiles y necesidades. Conocerlas te ayudará a elegir la que mejor te conviene:

• Hipoteca a tipo fijo

En esta modalidad, el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo. Tienes la seguridad de que la cuota no variará, lo que te da predictibilidad y elimina el riesgo de subidas del Euribor.

• Hipoteca a tipo variable

El interés está ligado a un índice de referencia (normalmente el Euribor) más un diferencial. Cada cierto tiempo se revisa y la cuota puede subir o bajar. Si los tipos de interés se mantienen bajos, puede ser una opción económica, pero con más incertidumbre.

• Hipoteca mixta

Es una combinación: al principio funciona como una hipoteca fija durante un plazo determinado, y luego pasa a tipo variable. Da un poco de estabilidad inicial y, después, flexibilidad.

• Hipoteca “100 %” o con financiación total + gastos

En casos excepcionales, algunas entidades financian no solo el valor del inmueble, sino también los gastos asociados (impuestos, notaría, registro). Sin embargo, son productos de riesgo alto y con condiciones más restrictivas.

• Hipotecas especiales o adaptadas a colectivos concretos

Por ejemplo, productos para jóvenes, para primera vivienda, con aval público (como aquellos respaldados por líneas del ICO) o para colectivos que cumplen ciertos criterios. En estos casos, las condiciones pueden variar mucho, y suelen exigirse límites de ingresos o requisitos extra.

Al elegir el tipo de préstamo hipotecario, considera: tu tolerancia al riesgo, tu horizonte temporal (cuánto tiempo planeas quedarte en la vivienda), expectativas sobre los tipos de interés futuros y tu capacidad de pago. Un buen bróker hipotecario como Finandon puede ayudarte a comparar entre estas alternativas y destacar la más adecuada para ti.

Requisitos para acceder a un préstamo hipotecario

Para que un banco o entidad financiera apruebe tu préstamo hipotecario, hay una serie de condiciones que deben evaluarse. Aquí están los más comunes y relevantes:

• Capacidad de pago e ingresos suficientes

Se espera que tus ingresos netos mensuales permitan hacer frente cómodamente a la cuota hipotecaria, junto con otros gastos y deudas que ya tengas. Como regla práctica, esa cuota no suele superar el 30 %– 35 % de tus ingresos netos mensuales.

• Estabilidad laboral

Si eres empleado por cuenta ajena, lo ideal es que tengas contrato indefinido con cierta antigüedad. Si eres autónomo, tendrás que demostrar que tu actividad ha generado ingresos regulares y sostenibles en los últimos años.

• Ahorros para la entrada y los gastos adicionales

Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa para una vivienda habitual. Eso implica que necesitas aportar, como mínimo, el 20 % restante como entrada, además de cubrir los gastos (impuestos, notaría, registro, gestiones).

• Historial crediticio limpio

Que no figures con impagos en registros de morosidad como ASNEF, ni que tus deudas activas superen lo razonable. Las entidades comprobarán la CIRBE (Central de Información de Riesgos) para conocer tus riesgos financieros.

• Edad adecuada y plazo de amortización razonable

Muchos bancos establecen que la edad máxima para amortizar la hipoteca no supere los 75 años (o incluso menos). Así, si tienes 50 años, quizá no te dejen plazos excesivamente largos.

• Otros requisitos específicos para ciertas modalidades

En hipotecas con aval del ICO o programas especiales, puede que se impongan límites de ingresos (por ejemplo, no superar 4,5 veces el IPREM para algunos programas) o requisitos de residencia.

Estos requisitos no son fijos para todas las entidades: cada banco puede tener criterios internos adicionales. Por eso es importante contar con un bróker hipotecario que conozca qué banco pide qué, para evitar sorpresas y aumentar tus probabilidades de éxito.

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Documentación necesaria para solicitar un préstamo hipotecario

Una vez que el banco estime que tu perfil cumple los requisitos, tendrás que aportar una serie de documentos. Esta fase es crítica porque cualquier falta o inconsistencia puede retrasar el proceso o provocar una denegación. Aquí tienes la documentación habitual:

• DNI / NIE / pasaporte (identificación oficial válida)
• Contrato laboral en vigor (si trabajas por cuenta ajena) y últimas nóminas (normalmente 2 o 3)
• Vida laboral actualizada
• Declaración del IRPF del último año (o de los dos últimos si eres autónomo)
• Extractos bancarios recientes (generalmente de los últimos 3-6 meses)
• Certificación de otros ingresos (alquileres, inversiones, pensiones) si los tienes
• Contrato de arras o señal (si ya firmaste alguno)
• Nota simple del Registro de la Propiedad del inmueble (para verificar cargas) y escrituras si ya tienes otras propiedades
• Información sobre otras deudas o préstamos vigentes (cuotas pendientes, préstamos personales, tarjetas)

Es recomendable tener toda esta documentación organizada y disponible desde el inicio. Con ello, el proceso se agiliza mucho. En Finandon te ayudamos a detectar qué documentos faltan y a preparar un dossier claro y completo para presentar a los bancos.

¿Cuánto cuesta contratar un préstamo hipotecario?

Contratar un préstamo hipotecario implica una serie de gastos añadidos aparte del capital e intereses. Esos costes pueden elevar el coste total de la operación. Aquí un detalle de los más comunes:

• Comisión de apertura

Es la tarifa que cobra la entidad por estudiar, tramitar y conceder el préstamo. No todas las hipotecas la aplican, pero cuando existe, puede suponer un porcentaje del importe del préstamo.

• Coste de la tasación

Antes de aprobar el préstamo, el banco exige una valoración oficial del inmueble mediante tasador homologado. Ese coste corre a tu cargo, aunque no se formalice la hipoteca.

• Impuestos y registros

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Notaría

Estos costes varían entre comunidades autónomas y dependen del valor de la vivienda.

• Gastos de gestoría y escritura

Puede haber honorarios de gestoría por los trámites administrativos y cargo por redactar la escritura pública del préstamo hipotecario.

• Comisiones por subrogación, amortización anticipada o cancelación

Algunas hipotecas incluyen cláusulas que penalizan si haces movimientos como cambiar de banco (subrogación), amortizar parte del capital antes de tiempo o cancelar la hipoteca anticipadamente. Es esencial revisar las condiciones del contrato.

• Costes de seguros vinculados

En ocasiones el banco exige la contratación de seguros de hogar, de vida o de protección de pagos para autorizar la hipoteca. Aunque no siempre es obligatorio, puede condicionar la oferta.

En conjunto, estos costes pueden sumar entre el 2 % y el 5 % del valor del inmueble (o incluso más), dependiendo de la comunidad autónoma y las condiciones específicas. Por eso, cuando se comparan ofertas de préstamo hipotecario, conviene fijarse no solo en el tipo de interés, sino en la TAE (tasa anual equivalente), que incluye muchos de estos costes.

Con Finandon, te ayudamos a desglosar cada coste, evitar cláusulas ocultas y comparar ofertas “todas incluidas” para que puedas tomar una decisión informada y sin sorpresas.

¿Cuánto tarda en aprobarse un préstamo hipotecario?

El tiempo para que te concedan un préstamo hipotecario puede variar mucho según la entidad, la complejidad de tu perfil, la calidad de la documentación y la carga de trabajo de gestión. De manera orientativa, el proceso suele comenzar con un análisis inicial o estudio de viabilidad: una vez presentas la solicitud y la documentación, el banco revisa tu capacidad de pago, historial crediticio, posibles cargas y otros factores. Este paso puede tardar entre 5 y 15 días, dependiendo del volumen de trabajo interno. Después se realiza la tasación del inmueble, donde un tasador visita la vivienda, elabora el informe y lo entrega al banco; esto suele llevar entre 5 y 10 días hábiles, según la zona y la disponibilidad del profesional.

Con toda la información, la entidad procede a la aprobación formal y emite la oferta vinculante o compromiso formal, en la que confirma si concede la hipoteca bajo determinadas condiciones; este trámite puede tardar algunos días adicionales. Finalmente, se agenda la firma de la escritura y la formalización del préstamo hipotecario ante notario, un paso que puede demorarse desde unos días hasta varias semanas, dependiendo de agendas y disponibilidad.

En total, un préstamo hipotecario bien gestionado suele estar aprobado y firmado en un plazo medio de 4 a 8 semanas desde que inicias el trámite. Sin embargo, en casos ágiles o con una gestión optimizada, es posible que el proceso sea más rápido.

¿Se puede conseguir un préstamo hipotecario estando en ASNEF?

Estar incluido en ASNEF o en algún fichero de morosidad es una señal de alarma para cualquier entidad financiera, porque indica que has tenido impagos. Sin embargo, eso no siempre significa que sea imposible conseguir un préstamo hipotecario, aunque sí será mucho más difícil. Aquí lo que debes saber:

• La mayoría de los bancos descartan automáticamente perfiles con impagos recientes: Si tu historial refleja impagos recientes o deudas que no están resueltas, es probable que tu solicitud sea rechazada de entrada.
• El tamaño de la deuda, antigüedad y tipo de morosidad importan: Si la deuda que aparece en ASNEF es pequeña, antigua (por ejemplo, ya sea cancelada), o sus efectos se han resuelto, algunos bancos podrían valorar tu solicitud con condiciones más restrictivas.
• La intervención de un bróker hipotecario es clave: Un intermediario experto puede negociar con entidades que admitan asumir más riesgo o presentar garantías adicionales (avalistas, mayores intereses, plazos más cortos) para que consideren tu petición.
• Alternativas fuera del sistema bancario convencional: En algunos casos, préstamos hipotecarios de inversores privados o entidades especializadas (más flexibles) podrían estudiar tu perfil bajo condiciones especiales. En Finandon trabajamos también con este tipo de soluciones, siempre buscando que sean legales, transparentes y lo más ventajosas posible.
• Importancia de limpiar tu situación: Si es viable, cancelar la deuda registrada en ASNEF y esperar un tiempo para que se actualice tu historial mejora muchísimo tus posibilidades. También demostrar pagos a tiempo posteriores, o contar con avales sólidos, puede ayudar.

En resumen: estar en ASNEF no es una condena definitiva, pero convierte la operación en más compleja. Con un buen asesoramiento especializado puedes explorar vías alternativas o mejorar tu perfil para que los bancos acepten tu solicitud.

¿Por qué elegir Finandon para gestionar tu préstamo hipotecario?

Llegamos al punto más importante: ¿qué valor añadido aporta Finandon frente a ir directamente al banco o gestionar todo por tu cuenta? La respuesta está en cinco razones clave que nos definen como tu mejor opción. En primer lugar, negociamos con múltiples entidades: mientras tú tendrías que visitar bancos uno por uno, en Finandon trabajamos con más de 20 colaboradores para encontrar la oferta más competitiva para tu perfil, sin que dependas de una sola entidad. Además, contamos con una amplia experiencia legal y financiera: con más de una década en el sector del bróker hipotecario, conocemos las cláusulas peligrosas, las comisiones ocultas y las condiciones más ventajosas, cuidando que no te engañen.

También te ofrecemos un acompañamiento personalizado durante todo el proceso: no te dejamos solo con documentos, sino que te guiamos paso a paso, desde la revisión de tu perfil y la preparación de la documentación hasta la presentación a bancos, el seguimiento activo y la firma final. Nos enfocamos en la optimización de costes y condiciones, identificando no solo el tipo de interés más bajo, sino la oferta más equilibrada en costes totales (TAE), gastos asociados y condiciones contractuales, para que no haya sorpresas. Por último, aportamos rapidez y eficacia digital: aunque la burocracia hipotecaria no se puede eliminar por completo, agilizamos el proceso, intermediamos con las entidades, recordamos plazos, evitamos errores que retrasan y gestionamos los trámites por ti.

En definitiva, si quieres que tu préstamo hipotecario tenga las mejores condiciones posibles, sin perder tiempo, sin errores y con tranquilidad, elegir Finandon es apostar por un camino seguro, profesional y humano.