Hipotecas de Autopromoción

¿Qué son las hipotecas de autopromoción?

Una hipoteca de autopromoción es un préstamo hipotecario que permite financiar el proyecto y la construcción de una vivienda. 

Las hipotecas para la autopromoción son muy personalizadas, cada proyecto es diferente con unas necesidades y características diferentes; se adaptan completamente a cada cliente y en cada caso tendrán unas condiciones diferentes.

Una de las principales diferencias entre una hipoteca para construir vivienda y una hipoteca convencional, aquí el capital se va concediendo poco a poco, a medida que va avanzando el proyecto y se va necesitando.

Condiciones de las hipotecas de autopromoción

Estas son las principales condiciones de una hipoteca para construir una casa:

•  Importe:  Los bancos no suelen financiar el 100% del proyecto, el importe máximo suele ser del 80% del coste de construcción de la vivienda.
•  Plazo:  Generalmente es de hasta 30 años.
•  Tipo de interés:  El tipo de interés es variable aunque durante el primer o primeros años se suele aplicar un tipo de interés fijo.

Tipos de interés de la hipoteca de autopromoción para construir una casa

Las hipotecas de autopromoción suelen ser en su mayoría hipotecas variables. En el primer año de una hipoteca el tipo de interés será fijo, por tanto se aplicará un TIN que establecerá el banco, durante el resto de la hipoteca de autopromoción se aplica un tipo de interés variable, el cual está formado por:

•  Tipo de interés diferencial:  Es la parte del interés variable que establece el banco. Esta parte es fija y es la que se suma al índice de referencia que corresponda.
•  Índice de referencia:  Es la parte variable del interés de una hipoteca. Generalmente el índice de referencia más utilizado en España es el Euríbor. Se realizan revisiones de hipoteca cada cierto tiempo para recalcular la cuota según las variaciones del índice de referencia.

Gastos y comisiones de la hipoteca de autopromoción para construir vivienda

Además de tener que pagar por los intereses, habrá que tener en cuenta los posibles gastos y comisiones adicionales de este préstamo.  Aunque las comisiones han sido recientemente reguladas por la Nueva Ley Hipotecaria sigue siendo necesario tener en cuenta las posibles comisiones:

•  Comisión de apertura:  Es la comisión que se aplica al iniciar una hipoteca para construir una vivienda. La entidad aplica la comisión de apertura por los costes de ejecutar los trámites y gestiones de apertura del préstamo.

•  Comisión de cuenta asociada a la hipoteca:  Muchas entidades requieren que abras una cuenta con ellos para pagar las cuotas de la hipoteca. En caso de ya ser cliente del banco esta comisión no se te aplicará.

En cuanto a los gastos de una hipoteca de autopromoción, puedes consultar en este cuadro los gastos que corresponden al banco y los que corresponden al cliente:

• El banco debe pagar:

• • Gastos de gestoría
  • Gastos de notaría
  • El registro de la propiedad
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  • La copia de la escritura

• El cliente debe pagar:

• • Tasación del inmueble
  • Una copia de la escritura

Tipos de aval para hipotecas de autopromoción

Los tipos de aval de una hipoteca para construir una casa son prácticamente los mismos que los de otra hipoteca. Aunque una particularidad, en hipotecas de autopromoción, el terreno también actúa como aval del préstamo, siempre y cuando esté libre de cargas económicas.

El aval más común en las hipotecas para construir una casa y en las hipotecas en general es el avalista,  persona que asume con la obligación de pagar las cuotas de la hipoteca en caso de que el solicitante no lo haga.

¿Qué puedo financiar con las hipotecas de autopromoción?

Con una hipoteca para construir una casa puedes financiar todos los costes del proyecto de construcción. Y aunque tener el terreno en propiedad para poder solicitarla sea un requisito, algunas entidades ofrecen también la posibilidad de obtener una hipoteca para comprar el terreno a modo de préstamo puente, generalmente las entidades pueden ofrecer una financiación de hasta el 80% del proyecto de construcción. 

¿Cómo saber si una hipoteca de autopromoción tiene un interés bajo?

En el caso de las hipotecas de autopromoción o hipotecas para construir una vivienda es más difícil determinar si se trata de un interés bajo o no, ya que es un producto financiero muy personalizado.

Debes tener en cuenta que la mayoría de hipotecas para construir una casa que ofrecen las entidades son hipotecas variables, por tanto tendrán durante el primer año un interés fijo (TIN)  y un interés variable (diferencial + índice de referencia) el resto del año.

Sabrás que una hipoteca de autopromoción tiene un interés bajo cuando cumpla algunas de estas condiciones:

• Durante el primer año tenga un TIN de entre un 1,50% o 2%
• El tipo de interés variable sea del diferencial +0,99% hasta +1,99%